Immobilienkauf in Kroatien - was beachten?

[SL55]

Zitat von jonny der depp

Stimmt, die Preissituation ist zur Zeit unangemessen hoch (wie fast überall) und dem billigen Geld geschuldet !
Aber wenn du ein fertiges Objekt mit halbwegs guten Materialien und guter Qualität mit wenigen Mängel findest in CRO, dann ist dies auch schon einiges wert - vergiss nicht wie verzweifelt man ist, wenn man vor Ort mit diesen Leuten erst neu bauen muss

Richtig Robert,
Ich habe zwei Jahre lang in HR gearbeitet und kann dir ein Lied von singen was hier abgeht wenn man meint selbst etwas bauen zu müssen.
Ich hab Glück gehabt und eine absolut erstklassige Immobilie gefunden, zwar kein Schnäppchen, aber dafür in einem sehr gepflegten Zustand und einer überdurchschnittlich guten Bausubstanz was man hier ja wirklich nicht alle Tage findet.

[SL55]

Bin nun auf der Suche nach einer Firma in HR welche mir eine Alu-Glas Überdachung verkauft und montiert.
Abmessung 10 x 2,5 m die auf bereits vorhandene Unterstüzungsträger aus Beton aufgelegt werden soll.

Auf den Bildern sieht man die bereits montierten Holzbinder welche ich gegen Alu mit satiniertem Glas tauschen möchte.

[kornatix]

Wo steht Dein Haus? Für die Region Zadar wüsste ich da vielleicht jemanden.

[SL55]

Sind in Kornic, zwischen Krk und Punat, 250 Km von Zadar.

[kornatix]

Nee, dann hat sich das erledigt. In Kukljica gibt es einen sehr guten und obendrein auch noch zuverlässigen Alu-Bauer, aber das nützt Dir nichts. Falls jemand auf Ugljan ein ähnliches Problem hat - nicht verzagen, kornatix fragen!

[morbusdario]

Zitat von kornatix

Wo steht Dein Haus? Für die Region Zadar wüsste ich da vielleicht jemanden.

Hallo Gerd,

meine Eltern wollen ihr Haus auf Vir verkaufen, falls das reinpasst kann ich dir gerne nähere Info´s zukommen lassen...

[kornatix]

Da hast Du etwas missverstanden. Ich will gar kein Haus kaufen, ich habe schon eins.

[HighlineCasy]

Zitat von morbusdario

Hallo Gerd,

meine Eltern wollen ihr Haus auf Vir verkaufen, falls das reinpasst kann ich dir gerne nähere Info´s zukommen lassen...

Kannst mir gerne ein Expose zukommen lassen.

Ist nicht für mich persönlich, aber wenns passt hätte ich Kunden.

[morbusdario]

Zitat von kornatix

Da hast Du etwas missverstanden. Ich will gar kein Haus kaufen, ich habe schon eins.

Ah, hatte ich tatsächlich falsch verstanden! Ich dachte du hättest jemanden der ein Hause sucht in der Gegend um Zadar Sry!

[Weißwurschtcommander]

Gerd hat das so schön zusammen geschrieben, das wäre doch was für's BF-Archiv.
Vielleicht in einem Bereich Reise + Reviere -> Kroatien

..nur so ein Gedanke.

VG Stephan

[kornatix]

Zitat von SL55

Wie sieht das mit der Anmeldung von Personen aus welche sich in einer Wohnung während des Jahres aufhalten?
Muss man da einen Zweitwohnsitz anmelden?
Wie verhällt sich die Sache mit Besuchern oder mit Kindern und Enkelkindern ?

Da tauchen Fragen auf........

Aber Gott sei Dank haben wir ja hier genug erfahrene "Halbkroaten"

@Hans-Peter, weil Du mich angeschrieben hast und weil Du meinst, dass das auch für andere interessant sein könnte, nochmal zum Thema "Anmeldung über e-visitor" - aber Achtung, das wird jetzt lang. Wen's nicht betrifft, bitte gar nicht erst weiterlesen!

Zur Sache:

Als "normaler" Urlauber meldet man sich üblicherweise über seinen Vermieter oder selbst beim örtlichen turist biro an und zahlt dann die übliche Aufenthaltsgebühr (soweit ich weiß, 8 Kuna pro Tag und pro Person, die älter als 12 Jahre ist. Ob das auch beim Hafenkapitän geht, weiß ich nicht, weil's mich ja nicht mehr betrifft.)

Als Immobilienbesitzer hat man's da besser. Es gibt das Online-Programm e-visitor, welches man sich bei e-visitor.hr sowohl auf den PC als auch als App auf das Smartphone herunterladen kann. Um das Programm nutzen zu können, muss man aber zunächst persönlich zu seinem örtlichen turist biro und sich dort mit den üblichen Unterlagen (Ausweis, OIB, Grundbuchauszug, Bescheinigung über die Hausnummer) anmelden. Dort bekommt man dann eine TAN-Liste, und mit den TANs (man wird am PC aufgefordert, eine bestimmte TAN von der Liste einzugeben) kann man sich dann in das System einwählen.

e-visitor gibt's auch auf deutsch. Wie das Procedere im Einzelnen aussieht, siehe Bilder unten. Hat man alle Angaben gemacht, erscheint am Schluss ein Überweisungsbeleg. Den kann man ausdrucken, wobei das Druckformat (wegen des von jedem Scanner bei Post oder Bank auslesbaren Strichcodes) unerheblich ist, und damit überweist man dann den fälligen Betrag. Wer Online-Banking nutzt, kann die Daten natürlich auch abschreiben und per onlinebanking überweisen. Bei der ersten Nutzung des Programms ist das ziemlich aufwändig, weil die Kroaten außer der Schuhgröße so ziemlich alles von einem wissen wollen. Hat man aber erst mal alles eingegeben, ist das Ganze später mit ein paar Mausklicks von zuhause aus bequem erledigt.

Meldet man sich vor dem 15.07. an, zahlen der Hauseigentümer und sein(e) Ehepartner(in) jeweils pauschal 60 Kuna Aufenthaltsgebühr für das ganze Jahr. Für jedes weitere Familienmitglied (Eltern, Kinder über 12, Schwiegerkinder) zahlt man 25 Kuna Jahrespauschale. Für Nicht-Familienmitglieder zahlt man die üblichen 8 Kuna pro Tag. Ob es sich bei den angemeldeten Personen tatsächlich um Angehörige handelt, wird nicht überprüft. Meine Frau und ich zum Beispiel sind beide verwitwet und gar nicht miteinander verheiratet, haben unterschiedliche Nachnamen, und trotzdem akzeptiert e-visitor sowohl meine Frau als auch deren (Enkel-)kinder als Angehörige, obwohl ich rechtlich mit denen gar nichts zu tun habe und alleiniger Hauseigentümer bin.

Aber Achtung! Meldet man sich erst nach dem 15.07. an, zahlt man das Gleiche wie alle anderen Touristen - keine Ahnung, wieso. Deshalb melde ich mich und meine Sippschaft immer schon im Juni an und zahle die Pauschalen, auch wenn wir erst im August kommen. Mit den An- und Abmeldungen bin ich pingelig, weil die mich hier kennen; ich weiß aber von anderen, dass die sich zwar anmelden, sich danach aber um nichts mehr kümmern, und die haben auch noch keinen Ärger bekommen. Und anmelden sollte man sich auf jeden Fall, abmelden scheint nicht so wichtig zu sein. Ich tu's trotzdem. Die Ferienhäuser (besonders der Ausländer) werden schon mal stichprobenweise überprüft - und ohne Aufenthaltsgebühren-Zahlungsnachweis wird's teuer.

Frage von Hans-Peter: muss man einen Zweitwohnsitz anmelden, Antwort: jein. Einen Zweitwohnsitz wie bei uns gibt es nicht in Kroatien. Man bekommt nur eine Bescheinigung über die eigene Hausnummer und die Nutzung als Ferienhaus. Was man dafür bei der Gemeinde erledigen muss: Registrierung seines Hauses als Ferienhaus (vikendica oder kuća za odmor). Dazu benötigt man, siehe Bild unten: den Kaufvertrag, einen Grundbuchauszug, einen Nachweis über die Grundsteuerzahlung und einen Katasterauszug. Die übrigen in dem Scan unten aufgeführten Postionen (Nachweis über die Legalisierung eines Schwarzbaus, Erbschein usw. sind für unsereins unerheblich.) Die Registrierung als Ferienhaus hat den Vorteil, dass man nur für die Monate Juni bis August die Müllabfuhr voll und auch die TV-Gebühren nur für drei Monate bezahlen muss. Andererseits ist die Grundsteuer für ein Ferienhaus exakt doppelt so hoch wie die für ein Haus als Hauptwohnsitz, aber daran kommt man nicht vorbei. Ein Ferienhaus an der Adria ist nun mal Luxus, und wer sich den leisten kann, der muss halt zahlen.

Letzter Satz, dann habe fertig: wie sieht's denn nun mit dem Übernachten auf dem Boot aus? Mein Boot läuft unter kroatischer Flagge, und nach Auskunft meines turist biros und meines Hafenkapitäns kann ich schlafen, wo ich will - jedenfalls, solange ich in der Region Zadar bleibe. Da deckt meine Hauspauschale alles ab. Fahre ich hingegen nach Split, muss ich dort genau so zahlen wie jeder andere Tourist. Wie das mit Booten unter ausländischer Flagge ist, weiß ich nicht. Da haben es die Dauerlieger mit ihrer sauteuren Aufenthaltsgebühr dann wieder leichter. Die müssen zwar einmal richtig blechen, aber dafür können sie dann bleiben, wo sie wollen. Außer in Nationalparks natürlich, da dürfen die dann auch wieder zahlen...

Puhh, das war wirklich lang. Hab' ich noch was vergessen? Falls ja: nicht verzagen, kornatix fragen. Hier im Ruhrpott regnet's jetzt, und ich habe uuunendlich viel Zeit. Ab nächste Woche bin ich dann wieder in Kukljica. Ist sonst noch wer da?

[SL55]

Zitat von kornatix

Letzter Satz, dann habe fertig: wie sieht's denn nun mit dem Übernachten auf dem Boot aus? Mein Boot läuft unter kroatischer Flagge, und nach Auskunft meines turist biros und meines Hafenkapitäns kann ich schlafen, wo ich will - jedenfalls, solange ich in der Region Zadar bleibe. Da deckt meine Hauspauschale alles ab.

Erst mal recht herzlichen Dank für die ausführliche Info.
Zum Thema, "kann schlafen wo ich will" werde ich mich auch noch mal bei meinen örtlichen Beamten schlau machen.
Wäre ja wirklich nicht schlecht wenn man die Bootstaxe dann nur für weitere Touren entrichten müsste, da ich ja auch unter CRO Flagge unterwegs bin.

Bezüglich An und Abmeldung, verstehe ich das richtig, dass ich mich trotz Pauschalzahlung jedes mal an und abmelden muss wenn ich mehrmals im Jahr ein und ausreise?

[HighlineCasy]

Zitat von kornatix

Ab nächste Woche bin ich dann wieder in Kukljica. Ist sonst noch wer da?

Ich bin noch da.

[OV260]

Zitat von kornatix

Ab nächste Woche bin ich dann wieder in Kukljica. Ist sonst noch wer da?

Wir und ich glaube Petrela.

Gruß Uwe

[petrela]

Zitat von OV260

Wir und ich glaube Petrela.

Gruß Uwe

Was heißt glauben? Noch 400 Km !!

Wie wäre ein Forumstreffen beim Stari Mlin ?

[OV260]

Ok, wir kommen zu viert.

Gruß Uwe

[kornatix]

Zitat von SL55

Bezüglich An und Abmeldung, verstehe ich das richtig, dass ich mich trotz Pauschalzahlung jedes mal an und abmelden muss wenn ich mehrmals im Jahr ein und ausreise?

Ja, das ist so. Weil man bei der Anmeldung nach dem 15.07. auch als Immo-Besitzer genau so (viel) zahlen muss wie der normale Urlauber, melde ich mich via e-visitor schon im Mai an, gebe als Zeitraum z.B. den 1. - 10. Juni an (wobei es völlig wurscht ist, ob ich dann auch wirklich da bin oder nicht), zahle die Jahrespauschale, und wenn ich dann tatsächlich erst im August komme, melde ich mich mit ein paar Mausklicks wieder an, und e-visitor sagt mir, dass meine Aufenthaltsgebühr (pauschal) bezahlt ist.

e-visitor wird als zentrales Datenerfassungssystem auch vom turist biro genutzt (und Policija sowie Kapetanija als auch das Finanzamt haben Zugriff darauf!). Ob ich nun im turist biro Schlange stehe oder mich selbst via Internet anmelde kommt auf das Gleiche hinaus - so oder so ist jeder Tourist anmelde- und aufenthaltsgebührenpflichtig. Und als Immo-Besitzer sollte man sich da schon an die Vorschriften halten. Der normale Urlauber kommt vielleicht einmal und nie wieder, unsereins möchte aber auf jeden Fall wieder kommen.

Die einmal eingegebenen Daten werden zentral erfasst und sind jederzeit abrufbar. Ich habe uns jetzt für nächste Woche ordnungsgemäß wieder angemeldet; das hat am PC exakt 4 Minuten gedauert. Dafür laufe ich doch nicht zum Büro und stehe da Schlange!

[kornatix]

Zitat von petrela

Was heißt glauben? Noch 400 Km !!

Wie wäre ein Forumstreffen beim Stari Mlin ?

Wir fliegen Mittwoch abends ein. Donnerstagabend (17.10.) im Stari Mlin?

[petrela]

OK machen wir!!

[OV260]

Wenn wir in der Nähe sind kommen wir auch.

Gruß Uwe

[jugofahrer]

Passend zum Thema, habe ich bei Rieger den Bericht zu den immer noch schwierigen, bzw. ungeklärten Eigentumsverhältnissen in Kroatien gelesen.
Hier der Link: https://kroatien-nachrichten.de/eige...sse-ungeklart/

[kornatix]

Terra Adriatica ist, soweit ich das überblicke, ein Dienstleister, der (gegen Bezahlung natürlich) nichts anderes macht als das, was man auch selbst machen kann: die Grundstücksverhältnisse klären bzw. den Eigentümer ausfindig machen und die Nutzungsmöglichkeit ermitteln. Das geht mittlerweile fast überall in Kroatien kostenlos online, z. B. über diese (amtliche) Seite: https://oss.uredjenazemlja.hr/public...blicLdbExtract , wenn man die Parzellennummer des fraglichen Grundstücks kennt (oder diese aus dem ebenfalls online kostenlos einzusehenden Katasterplan heraussucht, s. drittes Foto).

Ich habe - siehe Fotos - einfach mal eine beliebige Parzellennummer für meine Zweitheimat Kukljica eingegeben, und wenn dann - siehe zweites Foto - dabei herauskommt, dass für ein gerade mal 95 qm großes Grundstück mehr als 20 Eigentümer im Grundbuch stehen, dann gibt's nur eines: Finger weg, egal, was der Verkäufer einem erzählt.

Finger weg gilt auch, wenn für die Nutzung etwas anderes als građevinski teren (= Bauland) oder kuća (= Haus) eingetragen ist. Wenn da "oranica" (= Ackerland) oder gar "maslinik" (= Olivenhain) steht, dann kann man mehrere Jahre warten, bis man da mal bauen darf - wenn überhaupt...

[Dorfteich-9A]

Moin Gerd,
jetzt sehe ich, dass ein kleines Grundstück laut Aussage dem Nachbarn gehört, weil gekauft, aber nicht eingetragen ist. Weil das gesamte Grundstück neben mir ich ggf kaufen will, aber erst wenn er komplett drin steht.
Sehr Praktisch die Seite, werde mal die ganzen Grundstücke raus suchen und zu den Akten legen. Der Überblick ist etwas weg gewesen, in Zadar gibt es auch welche

[kornatix]

Zitat von Dorfteich-9A

.... gekauft, aber nicht eingetragen ...

...und genau da liegt der Hase im Klee. Die Insulaner wissen ganz genau, wem was gehört und respektieren das auch, egal, ob die Papiere sauber sind. Will man so einen Acker kaufen, heißt es regelmäßig "nema problema" - denkste ! Die Probleme kommen spätestens dann, wenn man da bauen will.

Falls es jemanden interessiert (lange Geschichte, muss ja keiner lesen), hier meine eigenen Erfahrungen:

1997 habe ich in Kukljica ein kleines altes Haus gekauft. Das war absolut kein Problem, weil der Verkäufer im Grundbuch stand, und neun Monate später stand ich drin.

1999 starb dann eine Nachbarin, und die hatte einen großen Garten direkt neben meiner Hütte. Den wollte ich haben. Also: blauäugig, wie ich damals war, Kontakt zu einem in Australien (!) lebenden Sohn der Verstorbenen aufgenommen, und der: "nema problema, den Garten kannst Du haben." Über den Preis waren wir uns schnell einig, ein paar Wochen später war er zu Besuch bei seinem Bruder in Kukljica, wir machten einen Kaufvertrag, ließen uns die Unterschriften beim Notar beglaubigen, ich bezahlte, und alles war gut - dachte ich.

Mit dem Kaufvertrag bin ich dann zunächst zum Katasteramt - Auskunft: "Kataster war früher, heute müssen Sie zuerst in's Grundbuch." Also zum Grundbuchamt, und dort: "Das geht gar nicht! Der letzte Grundbucheintrag ist aus 1923 (!!!), im Kataster ist die Verstorbene zwar als Nutzungsberechtigte eingetragen, sie hat aber drei erbberechtigte Söhne. Ihr Kaufvertrag ist das Papier nicht wert, auf dem er steht."

Also: Kontakt aufgenommen zu den anderen Erbberechtigten, und alle waren guten Willens: "Wir sind damit einverstanden, dass Mladen Ihnen das Grundstück verkauft hat", und das gaben sie mir notariell schriftlich.

Wieder zum Grundbuchamt, und jetzt: "Alles schön und gut, aber im Grundbuch steht (seit 1923!) ein Ante Kurić als Eigentümer. Der ist zwar sicherlich längst verstorben und im Kataster ist "Galić" eingetragen, aber solange die Erben "Kurić" nicht bestätigen, dass das Grundstück den Erben "Galić" gehört, können wir da nichts machen."

Jetzt hatte ich erstmal die Schnauze voll und habe in den nächsten Jahren gar nichts gemacht. Auch das war kein Problem, da sind die Insulaner grundehrlich! Jeder wusste, dass ich das Grundstück gekauft hatte und keinem wäre es eingefallen, mir auch nur eine Apfelsine zu klauen, geschweige denn mir meinen Besitz streitig zu machen.

Aber mit fortschreitendem Alter denkt man dann ja auch schon mal über Verkauf nach, und weil da ohne saubere Papiere definitiv gar nichts geht, war Ahnenforschung in Kukljica angesagt. Tatsächlich fand ich einen Enkel von Ante Kurić, der ebenfalls guten Willens und bereit war, zu beeiden, dass seine Vorfahren in den 40er Jahren das Grundstück an die Familie Galić verkauft hatten (= so, wie das damals auf den Inseln üblich war, per Handschlag und ohne Papierkram).

Inzwischen hatte ich einen in Grundstücksfragen versierten Rechtsanwalt in Zadar kennen gelernt. Dem habe ich den ganzen Papierkrieg übergeben, danach lange nichts von der Sache gehört, und etwa zwei Jahre später (!!!) gab es dann tatsächlich einen Gerichtstermin, zu dem ein Bruder meines Verkäufers und der Enkel des letzten im Grundbuch Eingetragenen als Zeugen geladen wurden. Nachdem beide bekundet hatten, dass sie damit einverstanden waren, wurde beschlossen und verkündet: "Kornatix kommt in's Grundbuch". Das war's...

Bliebe noch anzumerken, dass ich mit allen Beteiligten Glück gehabt habe, weil alle mitspielten. Das ist aber nicht immer so. Deshalb: nur kaufen, wenn der Verkäufer vorher einen aktuellen Grundbuchauszug vorlegt. Und wenn man bauen will, nichts kaufen, wo nicht "Bauland" drauf steht. "Nema problema" gilt nicht. Jedenfalls nicht beim Immobilienkauf in Kroatien.

[Dorfteich-9A]

Finde ich aber erstaunlich, dass alles im Web einsehbar ist.
Ohne Dein Link wäre ich nicht so weit.
Ob das hier in DL auch geht wegen Datenschutz oder nur kein Bock haben das online zu machen weiß ich nicht.