Immobilienkauf in Kroatien - was beachten?

[Sandman]

Hallo,
Da es bei mir vielleicht doch etwas konkreter wird, wollte ich euch fragen, ob mir jemand einen guten Immobilien Anwalt, der entweder deutsch oder englisch spricht, empfehlen könnte.
Zielgebiet wäre der Westen Istriens, daher wäre es von Vorteil, wenn er von dort kommen würde.

Ich danke euch schon im Vorhinein!


Grüße

Sandman

[SL55]

Habe eine Anwältin aus Rijeka beauftragt, spricht perfekt deutsch und kümmert sich um alles.
Ist auch gerichtlich vereidigte Übersetzerin, absolut zu empfehlen!

[Sandman]

Zitat von SL55

Habe eine Anwältin aus Rijeka beauftragt, spricht perfekt deutsch und kümmert sich um alles.
Ist auch gerichtlich vereidigte Übersetzerin, absolut zu empfehlen!

Perfekt! Danke!
Kannst du mir Name und Kontaktadresse zukommen lassen?
Gerne auch als PM.


Grüße

Sandman

[SL55]

Hast PN

[stefgra]

Guten Abend,
ich hole den Beitrag mal hervor und hätte mal eine Frage zu dieser Thematik

Wir überlegen und stehen damit auch ganz am Anfang. Ich habe viele Hinweise, Warnungen oder Tipps gelesen, u.a. auch aus diesem Beitrag (Danke dafür).

Kann mir aber vielleicht jemand sagen was dieser Grundbucheintrag bedeutet:
"Basierend auf der Protokollnummer Z-xxxxx wird folgender Eintrag übertragen: Gem. 51 a Abs. 2 Baugesetzesänderungsgesetz (OG 33/95) wird darauf hingewiesen, dass das Gebäude ohne Nutzungserlaubnis in den A-Bestand eingetragen wurde."

Verstehe ich dies richtig, dass dies ein "Schwarzbau" mit nachträglicher Eintragung ist?

[Dorfteich-9A]

Die Frage ist wann wurde das eingetragen, es gab mal ein Stichtag, alles danach ist weiterhin nicht legal, auch Abriss steht im Raum.
Wichtig ist auch, steht im Grundbuch Bauland drin und nicht Olivenbäume.
In Kleinanzeigen wurde auch mal Grundstücke als Bauland verkauft, im Grundbuch stand aber Acker, also obacht.
Ob das Gebäude jetzt Legal ist, weil nun eingetragen kann ich nicht sagen.

[SL55]

Alle Schwarzbauten welche bis 2012 nachträglich legalisiert wurden sind ok.
Das wurde aber nicht gesondert im Grundbuch eingetragen, also Vorsicht.
Besser beim Kauf einen Anwalt beauftragen, zahlt sich immer aus.

[stefgra]

Lt. dem Grundbuch ist nur 1 Eigentümer eingetragen, es ist mit Hof, Garage und Haus eingetragen.

Es ist alles am Anfang: die Idee, Nutzung, der Reiz, usw.

Und Fragen ohne Ende: was tut man sich da an? Ist es sinnvoll? Nutzt man es auch genug...usw......

Na mal sehn...

Aber danke schonmal für eure Rückmeldung.

[Dorfteich-9A]

Wenn Du kein Bock auf kümmern hast, dann lass die Finger davon.
Eigentum verpflichtet, gilt nicht nur in DL.
Wenn man immer wieder dort hin will, so wie ich, ist es eben schön ein zweites Zuhause zu haben, wo alles so bleibt wie verlassen.
Und da ich den Bootsanleger gleich vorm Haus habe, Haus am Meer, gibt es nix schöneres, wenn keiner sonst drin rum gewohnt hat (ich vermiete nicht).

Wenn Du ein Haus dort hast, ein Giro unten einrichten und alles davon zahlen wie Strom, Müll etc. Eine OIB Steuernummer braucht man dann auf jeden Fall.

[continente]

Zitat von stefgra

Und Fragen ohne Ende: was tut man sich da an? Ist es sinnvoll? Nutzt man es auch genug...usw......

Diese Frage stelle ich mir auch oft und irgendwann entscheide ich mich immer dagegen. Ursprünglich wollte ich immer nach Spanien, die Preise waren aber irgendwann viel zu hoch, aktuell gehen sie wieder runter. HR habe ich auch immer mal geguckt. Letztendlich wenn, will ich auch ganz vorne ans Wasser, das kostet nochmal Aufpreis und dann sage ich mir, für 200.000,-€ kann ich 100 Jahre mieten und binde mich an keinen Ort. Schön ist es zweifelsohne und wenn ich 1,5 Mio auf´m Sparbuch hätte, dann würde ich glaube auch nicht überlegen.....

[Maxi1800]

Zitat von Dorfteich-9A

Wenn Du kein Bock auf kümmern hast, dann lass die Finger davon.
Eigentum verpflichtet, gilt nicht nur in DL.
Wenn man immer wieder dort hin will, so wie ich, ist es eben schön ein zweites Zuhause zu haben, wo alles so bleibt wie verlassen.
Und da ich den Bootsanleger gleich vorm Haus habe, Haus am Meer, gibt es nix schöneres, wenn keiner sonst drin rum gewohnt hat (ich vermiete nicht).

Wenn Du ein Haus dort hast, ein Giro unten einrichten und alles davon zahlen wie Strom, Müll etc. Eine OIB Steuernummer braucht man dann auf jeden Fall.

Es gibt aber auch die Möglichkeit sich einen Service zu mieten.
Der kommt dann 2 mal im Monat in Dein Haus, sieht nach dem Rechten, wenn Du nicht da bist, holt Die eingegangenen Rechnungen, bezahlt sie für Dich und schickt Dir die Belege eingescannt zu.
Außerdem hat er einen Schlüssel um Familienmitglieder einzulassen.
Natürlich muss man für den Service bezahlen, ist es aber Wert wenn man dafür den Kopf frei hat.
Ja Eigentum verpflichtet, so oder so
Liebe Grüße

Dietger,
der gerade dabei ist sich etwas zu kaufen.

[Sandman]

Zitat von continente

Diese Frage stelle ich mir auch oft und irgendwann entscheide ich mich immer dagegen. Ursprünglich wollte ich immer nach Spanien, die Preise waren aber irgendwann viel zu hoch, aktuell gehen sie wieder runter. HR habe ich auch immer mal geguckt. Letztendlich wenn, will ich auch ganz vorne ans Wasser, das kostet nochmal Aufpreis und dann sage ich mir, für 200.000,-€ kann ich 100 Jahre mieten und binde mich an keinen Ort. Schön ist es zweifelsohne und wenn ich 1,5 Mio auf´m Sparbuch hätte, dann würde ich glaube auch nicht überlegen.....

Nur so nebenbei bemerkt: um 200k bekommst du derzeit nicht einmal einen alten verfallenen Eselstall am Meer.

In Meernähe ohne Meerblick muss man für ein bezugsfertiges (legales) Haus schon mit mindestens 250k rechnen (mit viel Glück), real eher ab 300k aufwärts. Die Preise sind, wider erwarten, durch Corona eher gestiegen.

Bei ernsthafter Kaufabsicht würde ich es nie im Leben ohne Anwalt angehen. Ich weiß, wovon ich rede, ich habe vor knapp einem Jahr in Istrien zugeschlagen.


Grüße

Sandman

[continente]

Zitat von Sandman

Nur so nebenbei bemerkt: um 200k bekommst du derzeit nicht einmal einen alten verfallenen Eselstall am Meer.

Das ist mir schon klar, wollte nur mal eine Summe nennen und dagegenstellen wie lange ich mieten kann. Und natürlich würde ich auch immer einen Anwalt nehmen.

[Leukermeerbewohner]

Zitat von Maxi1800

Es gibt aber auch die Möglichkeit sich einen Service zu mieten.
Der kommt dann 2 mal im Monat in Dein Haus, sieht nach dem Rechten, wenn Du nicht da bist, holt Die eingegangenen Rechnungen, bezahlt sie für Dich und schickt Dir die Belege eingescannt zu.
Außerdem hat er einen Schlüssel um Familienmitglieder einzulassen.

Und da er genau weiß wann du immer da bist oder anreisen möchtest vermietet er deine Hütte während der übrigen Zeit unter der Hand

[Dorfteich-9A]

Dann aber ohne Strom, Zähler verwalte ich online und Rechnung zahlen.

[Maxi1800]

Zitat von Leukermeerbewohner

Und da er genau weiß wann du immer da bist oder anreisen möchtest vermietet er deine Hütte während der übrigen Zeit unter der Hand

Man muss auch vertrauen können, das ist ein etabliertes Unternehmen, der würde das nicht lange überleben.

[kornatix]

Zitat von stefgra

Kann mir aber vielleicht jemand sagen was dieser Grundbucheintrag bedeutet:
"Basierend auf der Protokollnummer Z-xxxxx wird folgender Eintrag übertragen: Gem. 51 a Abs. 2 Baugesetzesänderungsgesetz (OG 33/95) wird darauf hingewiesen, dass das Gebäude ohne Nutzungserlaubnis in den A-Bestand eingetragen wurde."

Verstehe ich dies richtig, dass dies ein "Schwarzbau" mit nachträglicher Eintragung ist?

Stell' mal den kroatischen Originaltext hier 'rein, dann kann ich Dir weiter helfen. Wenn das Haus keine "uporabna dozvola" hat, dann besagt der Eintrag, dass da zwar ein Haus steht, welches aber nicht bewohnt werden darf, weil es entweder schwarz gebaut wurde oder weil noch keine Bauabnahme = Nutzungberechtigung erfolgt ist.

In Kroatien gelten alle Wohngebäude, die bis 1968 erbaut wurden, automatisch als legal. Nach 1968 ohne Baugenehmigung bzw. schwarz errichtete Häuser konnten bis 2012 relativ problemlos legalisiert werden. Das ist auch heute noch möglich, aber mit sehr hohem finanziellen Aufwand verbunden, weil dafür alles praktisch auf "Null" gefahren wird (=neue Vermessung, neue Achitekturpläne, neue Baugenehmigung usw., eine satte Geldstrafe für Schwarzbauen kommt noch dazu ). Eine Bekannte hat das für ihr 1997 schwarz gebautes Haus rund 30.000 € gekostet.

[stefgra]

Zitat von kornatix

Stell' mal den kroatischen Originaltext hier 'rein, dann kann ich Dir weiter helfen. Wenn das Haus keine "uporabna dozvola" hat, dann besagt der Eintrag, dass da zwar ein Haus steht, welches aber nicht bewohnt werden darf, weil es entweder schwarz gebaut wurde oder weil noch keine Bauabnahme = Nutzungberechtigung erfolgt ist.

In Kroatien gelten alle Wohngebäude, die bis 1968 erbaut wurden, automatisch als legal. Nach 1968 ohne Baugenehmigung bzw. schwarz errichtete Häuser konnten bis 2012 relativ problemlos legalisiert werden. Das ist auch heute noch möglich, aber mit sehr hohem finanziellen Aufwand verbunden, weil dafür alles praktisch auf "Null" gefahren wird (=neue Vermessung, neue Achitekturpläne, neue Baugenehmigung usw., eine satte Geldstrafe für Schwarzbauen kommt noch dazu ). Eine Bekannte hat das für ihr 1997 schwarz gebautes Haus rund 30.000 € gekostet.

Danke für die Info, hier der Originaltext aus dem Grundbuch:
Temeljem zapisnika broj Z-8276/2010/4559 prenosi se slijedeći upis: Na temelju čl. 51 a st. 2 Zakona o izmjenama i dopunama Zakona o građenju (NN 33/95), zabilježuje se da je građevina u A posjedovnici upisana bez uporabne dozvole.

Bei der Maklerbeschreibung steht dann das drin:
Godina izgradnje je 1980, djelomično renovirana 1997. godine. Građena je vrlo kvalitetno, po projektu ovlaštenog arhitekte. Uredno vlasništvo 1/1, građevinska dozvola i uporabna dozvola.

Mal gespannt was da insgesamt raus kommt, Makler ist Remax. Gemeldet haben die sich bisher auch nicht. Ansonsten schau ich mal nach dem Grundstückbesitzer in Zadar.

[stefgra]

Zitat von Maxi1800

Man muss auch vertrauen können, das ist ein etabliertes Unternehmen, der würde das nicht lange überleben.

Wo ist denn das Unternehmen tätig? Zufällig im Umkreis von Zadar?

[Dorfteich-9A]

Wie Gerd sagte, keine Nutzung erlaubt, Finger weg...

Die Markler verarschen einen auch in DL, alles erlebt, 6% kassieren und von nix eine Ahnung.

Nur das Grundbuch zählt, wie überall, was eine Besitzliste A ist weiß ich nicht, ggf doch erlaubt?
Ohne Fachanwalt kannste das knicken.

[stefgra]

Ja, das ist mir doch klar. Der Anwalt ist schon auf der Liste.

Es macht halt für mich Sinn so viele Infos zusammen zu tragen wie geht.

Die einzelnen Abschnitte a, B, C sind so gegliedert:
Abschnitt А – Nachweisabschnitt, enthält allgemeine Informationen wie die Katasternummer, die Art des Objekts, Grundfläche und Nutzungsgrund
Abschnitt B – Eigentumsabschnitt, enthält die persönlichen Informationen des Eigentümers eines Objekts (vollständiger Name, Geburtsdatum, Identifikationsnummer)
Abschnitt C – Einschränkungsabschnitt, enthält Informationen über Hypotheken, Verpfändungen, Verhaftungen, Wohnrechte etc.

[Maxi1800]

Zitat von stefgra

Wo ist denn das Unternehmen tätig? Zufällig im Umkreis von Zadar?

Nein,
Im Umkreis wo wir kaufen wollen.
Der Geschäftsführer spricht hervorragend Deutsch, da er erst vor paar 20 Jahren ausgewandert ist aus DL.
Für uns passt das ganz gut, jetzt warte ich auf die Bestätigung zur Nutzung und verhandle noch mit dem Eigentümer.
Wie oben schon von anderen erwähnt, werden wir das Restliche mit einem Anwalt machen.
Gruß
Dietger

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[Fronmobil]

Zitat von Dorfteich-9A

Die Markler verarschen einen auch in DL...

Wo ist denn dieses DL? Kenn kein Land das mit DL abgekürzt wird.

Die Firmenbezeichnungen REMAX, genau wie Engel & Völkers, sind im Ausland
teilweise mit Vorsicht zu genießen, da es sich häufig "nur" um Lizenznehmer handelt
und kein wirtschaftlicher Zusammenhang zur Muttergesellschaft besteht.

[Dorfteich-9A]

Na dann ist ja alles gut, wenn die Nutzung des Gebäudes erlaubt ist und das vor dem Kauf auch im Grundbuch drin steht. Ist das Geld erstmal gewandert, hat es die eine Seite nicht mehr eilig.

[Dorfteich-9A]

Zitat von Fronmobil

Wo ist denn dieses DL? Kenn kein Land das mit DL abgekürzt wird.

9A ist Kroatien, DL bzw D für Deutschland der Landeskenner, wenn man ein Flugzeug hat schon.