Wer schätzt ein Haus bzw dessen realen Preis?

[Tequila]

Mein Schwiegervater wird nun wegen seiner stark fortgeschrittenen Demenzerkrankung rund um die Uhr betreut werden müssen und darum haben wir einen dauerhaften sehr guten und sehr schönen Heimplatz für ihn gefunden.

Natürlich ist das etwas was hohe Kosten verursacht, die nun die Kinder stemmen müssen.

Die Geschwister wollen nun sein Haus veräußern und meine Frau würde es gerne kaufen und dann meiner Tochter und Freund zur Nutzung überlassen.

Die Frage ist jetzt nur, wo bekomme ich einen realistischen Preis her ?

Wo findet man am besten einen Sachverständigen (?) Makler (?) Jemandem vom Amtsgericht (?) der so was preisgünstig macht ?

Worauf sollte ich sonst noch achten ?

[Benaco]

Banken und Sparkassen haben häufig Gutachter, sprich doch mal mit Deinem Hausinstitut.

Bei mir haben in einem ähnlichen Fall alle Beteiligten den Gutachter der Stadtsparkasse akzeptiert.

[lachshunter]

Moin Heinz,

mors mal Averna (Dirk) an....vllt. kann er dir helfen.


Gruß, Frank.

[Dicke Lippe]

Wertgutachten und erzielter Preis weichen oft erheblich voneinander ab. Das kann in beide Richtungen laufen. In jeder Region läuft das anders. Ich habe Maklerin und Sachverständigen in der Familie, sind aber in einer anderen Region beheimatet (Lahnstein), daher bringt das nicht viel. Ein Makler direkt vor Ort gibt da oft die realistischsten Werte an. Da hören aber meist weder Käufer noch Verkäufer drauf. Und Verkehrswerte sind uninteressant. Viele Banken betreiben eigene Immo-GmbHs, frag einfach mal bei deiner Hausbank oder bei der vom Schwiegerpapa nach der Immo-Abteilung.

[Tequila]

Danke erst mal - auch für die PM`s

Ich habe jetzt alle Unterlagen gescant und schicke die mal zur Hausbank. Mal sehen was die dazu sagen aber trotzdem bin ich weiterhin für jeden Input dankbar.

Man kauft ja nicht so oft ein Häuschen

[Kuddel]

Zuständig ist ein Gutachter für Grundstückswerte. Frage dazu beim Kataster- oder Vermessungsamt.

Es gibt auch einen billigere Variante, wenn man einen Moment Zeit hat. Dazu schalte ca. 5 Anzeigen in der Tagespresse. Gehe vom hohen Preis aus langsam niedriger. Besichtigen nun mehr als 2 Interessenten das Haus und sind bereit den reis zu zahlen, kennst Du den wahren Verkehrswert. Verkaufen musst du trotzdem nicht...

Es gibt auch mehrere Internetplattformen dafür...

Bernd.

[Rauti]

Die IHK´s führen z.B. ein Verzeichnis amtlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Die kosten nicht die Welt und das Ergebnis ist neutral für alle Beteiligten. Wichtig ist, das möglichst vorher alle Parteien der Wahl zustimmen.

[TB!]

Meine Erfahrung: In der Gutachterbranche tummeln sich jede Menge Blödnasen, die irgendwelche Magic Numbers zusammenrühren, um dann zu einer gutachterlichen Einschätzung zu kommen. Ich habe in den letzten Jahren wirklich viel Murks gesehen und glaube inzwischen, dass ich - obwohl ich kein Immobilienfutzi bin - das besser als 80% der vermeintlichen Profis beherrsche.

Tipp: Besorg Dir zu ein paar Zwangsversteigerungen die Verkehrswertgutachten. Ich habe den Link gerade nicht zur Hand, aber es gibt eine Seite, auf der man kostenlos an die ZV-Termine sämtlicher Amtsgerichte in D kommen kann. Dort gibt es dann bei vielen ZVn die VwGA zum freien Download. Besorg Dir vorzugsweise welche aus der Gegend, wo das Haus Deines Schwiegervaters steht. Wenn Du 5 oder 6 davon gelesen hast, weißt Du, wie diese Verkehrswertgutachten zusammengemogelt werden und kannst selbst eine faire Bandbreite für die Beurteilung des Wertes der in Frage stehenden Immobilie ableiten.

Zitat von Dicke Lippe

Wertgutachten und erzielter Preis weichen oft erheblich voneinander ab.

q.e.d.

[mue]

Zitat von TB!

Tipp: Besorg Dir zu ein paar Zwangsversteigerungen die Verkehrswertgutachten. Ich habe den Link gerade nicht zur Hand, aber es gibt eine Seite, auf der man kostenlos an die ZV-Termine sämtlicher Amtsgerichte in D kommen kann.

zvg.com

[Dicke Lippe]

Zitat von Kuddel

...
Besichtigen nun mehr als 2 Interessenten das Haus und sind bereit den reis zu zahlen, kennst Du den wahren Verkehrswert. Verkaufen musst du trotzdem nicht...

Tolle Variante! Anderen Leuten die Zeit stehlen für nix. Normalerweise bekommst du wie hier beio den Booten viele Angebote mit Geboten von 50% des angegebenen Preises und nicht mal den bekämen diese Typen gestemmt. Und "Angucker" tummeln sich da viele, für manche ein permanentes Hobby wie Zoobesuche.

Wenn ich nicht verkaufen will, ließe ich so wenig Fremde wie möglich mein Haus besichtigen und die darin stehenden Werte taxieren, jeder wie er meint gelle?

Wenn du so Werte ermittelst, tust du mir leid. Und beim Amt fragen ist das letzte wo man reale Preise her bekommt.

Makler haben oftmals ein miesen Ruf, aber das nur weil viele nicht wissen wie Makler arbeiten und was diese für ihre Provision auch leisten. Die sehen nur die Provisionshöhe und sagen, der schaltet ein paar Anzeigen und das war es. Die meisten Makler arbeiten hart für ihre Provision und können sich keine S-Klasse leisten, warum nur. Makler sind eindeutig besser als ihr Ruf.

[hmigor]

Wir haben gerade ein Häuschen gekauft. Wir haben ca. 75- 80% vom ermittelten Verkehrswert bezahlt. Die "grobe Werteinschätzung" hat mein Banklberater gemacht.

Nur mal so als Anhaltspunkt zu ermittelten Wert und erzieltem Wert.

[Dicke Lippe]

Zitat von hmigor

... Wir haben ca. 75- 80% vom ermittelten Verkehrswert bezahlt.....

Und das ist stark regional unterschiedlich, und kann eben auch mal genau andersrum sein. Hier ist die Lage entscheidender als die eigentliche Bausubstanz....

Schon die Verkehrswerte der Grundstücke folgen selten dem Markt und werden in manchen Gemeinden fast nie angepasst. Wie das in seiner Gegen aussieht weiß....


... Richtig. Ein ansässiger Makler.

[Gardineneumel]

Hallo,

Die Geschwister wollen nun sein Haus veräußern und meine Frau würde es gerne kaufen und dann meiner Tochter und Freund zur Nutzung überlassen.

Gehört ihnen das Haus?
Wenn eine Pflegebedürftigkeit eintritt werden die Vermögensverhältnisse meines Wissens nach auch rückwirkend betrachtet.
Das Haus dürfte ein Teil seines Vermögens sein


Gruß Klaus

[Tequila]

Zitat von Gardineneumel

Hallo,



Gehört ihnen das Haus?
Wenn eine Pflegebedürftigkeit eintritt werden die Vermögensverhältnisse meines Wissens nach auch rückwirkend betrachtet.
Das Haus dürfte ein Teil seines Vermögens sein


Gruß Klaus

Ganz grob: 6 Kinder, meine Frau hat vor 20 Jahren das halbe Grundstück als vorgezogenes Erbteil bekommen und wir haben drauf gebaut.

Aus dem Erbe ist sie raus. jetzt ist sie seit einiger Zeit vom Gericht als "Vormund" für ihren Vater eingesetzt. Alle Geschwister haben ebenfalls Häuser und es besteht von keinem Interesse am Elternhaus - bis auf meine Frau, die dort geboren ist.

Idee war, den Erlös auf ein Treuhandkonto, daraus die Kosten für die Heimunterbringung tragen, wir zahlen 1/6 dazu und falls etwas übrig bleibt, bekommen es irgendwann die 5 Geschwister meiner Frau.

[hmigor]

Ihr wollt für eure Tochter das Haus von den Erben abkaufen. Du weißt aber schon, daß aus solchen "Geschichten" die meisten Familien-Kleinkriege resultieren. Egal ob du dir von allen anderen schriftlich bestätigen läßt, daß sie mit dem Kaufpreis einverstanden sind.

[Kuddel]

Zitat von Rauti

Die IHK´s führen z.B. ein Verzeichnis amtlich bestellter und vereidigter Sachverständiger. Die kosten nicht die Welt und das Ergebnis ist neutral für alle Beteiligten. Wichtig ist, das möglichst vorher alle Parteien der Wahl zustimmen.

IHK ist hier nicht zuständig.

Zitat von Dicke Lippe

Tolle Variante! Anderen Leuten die Zeit stehlen für nix. Normalerweise bekommst du wie hier beio den Booten viele Angebote mit Geboten von 50% des angegebenen Preises und nicht mal den bekämen diese Typen gestemmt. Und "Angucker" tummeln sich da viele, für manche ein permanentes Hobby wie Zoobesuche.

Wenn ich nicht verkaufen will, ließe ich so wenig Fremde wie möglich mein Haus besichtigen und die darin stehenden Werte taxieren, jeder wie er meint gelle?

Wenn du so Werte ermittelst, tust du mir leid. Und beim Amt fragen ist das letzte wo man reale Preise her bekommt.

Makler haben oftmals ein miesen Ruf, aber das nur weil viele nicht wissen wie Makler arbeiten und was diese für ihre Provision auch leisten. Die sehen nur die Provisionshöhe und sagen, der schaltet ein paar Anzeigen und das war es. Die meisten Makler arbeiten hart für ihre Provision und können sich keine S-Klasse leisten, warum nur. Makler sind eindeutig besser als ihr Ruf.

Ich hab das mal studiert, der Vorschlag war von meinem damaligen Prof. Der Vorschlag bildet nämlich den tatsächlichen Verkehrswert ab. Siehe hierzu auch hmgors' Beitrag.

Beim Amt fragen, steht da auch nicht, sondern dort erhältst du die Liste der zugelassenen Sachverständigen.

Bist Du Makler? Ich habe das auch schon gemacht. Funktioniert doch bestens. Was Makler anbieten, soll nicht immer verkauft werden...

Bernd.

[Tequila]

Zitat von hmigor

Ihr wollt für eure Tochter das Haus von den Erben abkaufen. Du weißt aber schon, daß aus solchen "Geschichten" die meisten Familien-Kleinkriege resultieren. Egal ob du dir von allen anderen schriftlich bestätigen läßt, daß sie mit dem Kaufpreis einverstanden sind.

Naja, so wirklich eng ist das Verhältnis auch so nicht. Die Altersdifferenz liegt bei 20 Jahren. Meine Frau ist die Jüngste und die Interessen sind sehr unterschiedlich.

Ich will das alles nur fair und wasserdicht abwickeln und keine Emotionen da rein bringen.

Solange der alte Herr noch lebt, gibt meine Frau quartalsmäßig einen Überblick seiner finanziellen Verhältnisse an die Geschwister und ans Amtsgericht. Das sollte für jeden transparent genug sein

[hmigor]

Zitat von Tequila

...
.

Ich will das alles nur fair und wasserdicht abwickeln und keine Emotionen da rein bringen.

...

Du wärst der erste, der das hinkriegt. Leider.

[Kuddel]

...dann geht nur ein amtlicher Sachverständiger für Grundstückswerte, weil sonst immer Mißtrauen in der Familie schwebt...

Das sollte der Familienfrieden wert sein...

Bernd.

[Kanzler]

Zitat von Tequila

...

Ich will das alles nur fair und wasserdicht abwickeln und keine Emotionen da rein bringen.

...

Zitat von hmigor

Du wärst der erste, der das hinkriegt. Leider.

Quatsch.

Das geht - normaler Menschenverstand vorausgesetzt und ohne anwesende Erbschleicher - ganz wunderbar.

Kanzler

[Sunbeamer]

In Hessen gab es früher - ich gehe davon aus, auch noch heute - eine ortsgerichtliche Schätzung. Das Ortsgericht ist beim Amtsgericht angesiedelt (kein Gericht im engeren Sinne). Die Begutachtung erfolgte meist zu Zwecken der Versteigerung (Verkehrswertermittlung) und durch ein Gremium von Sachverständigen, die Erfahrung bei der Bewertung von Grundstücken und Zugriff auf Vergleichswerte hatten. Früher lag die Schätzung meist tendenziell etwas niedriger als der auf dem Markt erzielbare Erlös. Heute ist das regional etwas umgekehrt, weil in manchen Regionen Häuser kaum noch verkäuflich sind. Eine Schätzung durch das Ortsgericht konnte man auch so in Auftrag geben. Für Erben war das praktisch, weil man einen fundierten Anhaltspunkt von neutraler Seite bekam.

Wer in NRW solche Schätzungen für das Amtsgericht macht, weiß ich nicht. In manchen Bundesländern wird der Verkehrswert im Auftrag des Amtsgerichts von Einzelgutachern ermittelt.

Fachleute von einer Bank können auch eine Schätzung vornehmen. Die sehen viel und haben gute Vergleichsmöglichkeiten. Aber solche Schätzungen stehen in dem Ruf, tendenziell niedriger auszufallen. Denn Bankleute schätzen üblicherweise den Beleihungswert und dabei gehen sie vorsichtig zu Werke.

Eine Schätzung durch einen freien Sachverständigen - die nennt einem auf Anfrage die nächste IHK - ist immer möglich. Nur weiß man vorher kaum, wie versiert der ist, an den man gerät. Es sei denn, man bekommt heraus, dass der betreffende auch häufig für das Amtsgericht tätig ist.

Es könnte also sein, dass bei einer größeren Zahl von Kindern eines davon (angestachelt durch einen Ehepartner) meint, bei der Schätzung schlecht weggekommen zu sein. Um Unmut zu vermeiden, wird man im Zweifel einen leicht überhöhten Preis zahlen. So habe ich es übrigens gemacht. Schätzung durch einen Bänker, zu dem meine Geschwister auch Vertrauen hatten, und dann 10% als Sicherheit zugegeben. Das war damals zu viel und - bei sinkendem Preisniveau außerhalb der Ballungsräume - heute erst recht. Aber ich habe Ruhe.

Gruß
Sunbeamer

Ergänzung: Falls das Haus in einer jener Gegenden liegt, wo die Preise in den letzten Jahren dramatisch gesunken sind, kann es aus den genannten Gründen schwierig werden. Ich habe aus Fachkreisen erfahren, dass in den letzten 10 Jahren mancherorts Wertverluste von 50% eingetreten sind, weil die Gegenden strukturschwächer und bevölkerungsärmer werden. Eine Wertermittlung, die für ein Haus statt gedachter 300.000 € nurmehr 150.000 ausweist, ist für Geschwister ohne Marktkenntnis u. U. schwer verdaulich.

[Dicke Lippe]

Zitat von Kuddel

... Was Makler anbieten, soll nicht immer verkauft werden...

Nein bin ich nicht, und Makler haben normal eine gesunde Markteinschätzung, aber sie machen den Preis nicht. Das machen die Verkäufer. Auch wenn der Makler diesen für nicht real hält, muss er dennoch für den gewünschten Preis anbieten, erhält er Angebote die darunter sind, leitet er diese weiter, mehr kann er nicht tun.

[Gardineneumel]

Hallo,

Idee war, den Erlös auf ein Treuhandkonto, daraus die Kosten für die Heimunterbringung tragen, wir zahlen 1/6 dazu und falls etwas übrig bleibt, bekommen es irgendwann die 5 Geschwister meiner Frau.

Das wird alles die Plegekasse / Landschaftsverband regeln die die Pflege Finanzieren. Was die Geschwister dann bekommen / Zahlen müssen liegt in deren Ermessen.

Mein Sohn ist ebenfalls Pflegebedürftig und Meine Frau hat die Vormundschaft.
Größere Vermögensbewegungen sind allerdings nicht so einfach, Jährlich ist da Rechenschaft abzulegen.
Die Pflegekassen werden nicht zulassen das Geld irgendwo auf Treuhandkonten etc liegt, solange sie zahlen müssen.

Ich würde mir Professionelle Beratung holen!

Gruß Klaus

[ToDi]

Ist der Verkauf schon mit dem Vormundschaftsgericht abgeklärt

IdR ist die Genehmigung des Vormundschaftsgerichtes für den Verkauf von Grundvermögen erforderlich.

Damit es da nicht zu Schmu kommt, insbesondere bei einem Verkauf an Angehörige, möchten die Amtsgerichte meistens die Bewertung durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen.
Rauti hat auch schon darauf hingewiesen. Die Liste der öffentlich bestellten u vereidigten SV bekommt man über die Handwerkskammer.

Das Gutachten muß unter Hinweis auf die vereidigte Stellung erfolgen.

Das Gutachten kostet zwar ca. 1-2 K€, je nach Wert des Hauses.

Es hat aber den Vorteil, dass es durch die anderen Verwandten auch vor Gericht kaum angreifbar sein wird (im Gegensatz zu einer Bewertung durch ein paar Besucher ) und auch, sollte einmal das Sozialamt nach den verbliebenen Vermögenswerten fragen, von diesem zu akzeptieren ist.
Bitte daran denken - das Sozialamt forscht bis zu 10 Jahre zurück ...

[Wepi]

Hallo Heinz,
es ist verständlich, dass Du einen fairen Preis zahlen möchtest. Aber habt Ihr auch einmal bedacht, dass es im Interesse des alten Herrn läge, einen möglichst hohen Preis für das Haus zu erzielen, um damit Pflegekosten abzudecken. Daher hielte ich es für sinnvoll, einen fremden Käufer mit möglichst hohem Kaufpreis zu suchen. Dann kannst Du immer noch entscheiden, ob Ihr ihn überbieten wollt. Damit wären sicher auch die übrigen Verwandten einverstanden, weil niemand nachträglich behaupten könnte, von Euch übervorteilt worden zu sein. Das wäre auch nicht unfair gegenüber dem fremden Käufer, weil ja nicht von vornherein feststeht, dass er das Haus nicht bekommen wird. Es besteht natürlich das Risiko, dass Ihr das Haus nicht kaufen könnt, weil es Euch zu teuer käme.
Gruß
Wepi