Grundstücksprobleme statt Kiel kleben

[cassa blanca]

Sapperlot, ich möchte friedlich und möglichst rasch am Boot arbeiten, da kommt doch auf einmal etwas dazwischen:

Stellt Euch ein 400-jähriges Bauernhaus vor, das im Zuge der Erbteilung irgendwann 1/3 zu 2/3 geteilt wurde. Später hat die kleinere Hälfte angebaut, so daß das jetzt wie zwei gleichgroße Hälften aussieht. Cassa blanca wohnt in der ursprünglichen Hälfte. Das bedeutet, daß der originalhausgroße Gewölbekeller in der anderen Hälfte viel kleiner ist. Der Lageplan gibt her: Ein Rechteck, das mittig unterteilt ist, das sind die Haushälften. Und das ist die einzige Unterlage. Das läuft eigentlich auch vom Dach bis runter ganz grade durch, nur im Keller fanden wir damals, unserer sei irgendwie zu kurz, obwohl doch der Strich grade durch ginge.

Wir monierten dies beim Besitzer der anderen Hälfte, der folgende Erklärung für uns hatte: Sie seien ja Weinbauern und unsere Vorgänger seien keine gewesen, da habe man ein Stück vom nachbarlichen Keller dazunutzen dürfen, weil man den Platz für die Fässer gut habe gebrauchen können. Aber sie hätten ja kein Auto, wir könnten dafür den Stellplatz nutzen, der zum Teil auf ihrem Grund liege. Vor den Häusern war der Platz nicht gleich wie die Häuser unterteilt. Sie wollten nicht mit uns zum Notar, das würden die Kinder später machen. Die haben uns jahrelang vertröstet, aber nutzen lassen. Nun verkaufen die Erben. Die Stellplatzhälfte wollen sie uns nicht verkaufen. Der Grund im alten Ortskern ist knapp, so knapp, da würdet Ihr im Norden Euch schwer wundern. Den Keller wollen sie so, wie er jetzt mit Brettern abgeteilt ist, mitverkaufen. Und auf einen Kuhhandel Keller gegen Stückchen Stellplatz wollen sie sich nicht einlassen, wir sollten das den neuen Besitzern abhandeln. Da muß ich natürlich was tun. Wir hätten ja sofort einen neuen Nachbarn, der uns nicht mehr leiden kann.

Ich dachte daran, dem Erben zu schreiben, er möchte die Kellerfläche räumen, denn die Fortsetzung des Kuhhandels sei ja nicht in seinem Sinn. Ich würde im Gegenzug, wenn er freigemacht hat, den Stellplatz räumen. Das ignoriert er, denn die riesigen Fässer sind mürbe und halbvoll und er sagt sich, soll sie mich doch verklagen, wenn sie kann. Zwischenzeitlich verkauft er. Dann kann ich ja mal klagen. Und ich kann den niemals dokumentierten Keller nachweisen, na, danke. Suboptimal.

Ja, und was würdet Ihr jetzt da tun? Papier gibt's keines außer dem Lageplan, ich habe den Vormittag damit verbracht, die alten Archive zu prüfen. Sagt mir nicht einfach, geh' zum Anwalt. NICHTS erspart einem eigenes Denken!

Es grüßt eine nachdenkliche Gabi

[Picton16ft]

ich versteh nur bahnhof

[cassa blanca]

picton Du bist ein Glückspilz!

Ein Kuhhandel (Ich nutze Deinen halben Stellplatz, Du nutzt einen Streifen meines Kellers) bricht auseinander. Will man keinen Kuhhandel, muß man eine Eintragung im Grundbuch herbeiführen. Das kann man nicht erzwingen. Der Erbe will den für ihn positiven Aspekt (Keller kriegen) mitverkaufen und den negativen (Stellplatz abgeben) nicht. Ein einfacher Lageplan ist ein dünner Beweis, geeignet zur Verteidigung, aber nicht zum Angriff. Also Verhandlung. Es gibt aber keine Verhandlungsbereitschaft des Stellplatzbesitzers. Der nach ihm soll sich damit herumärgern. Das ist schlecht. Alles klar?

[ToDi]

Zitat von cassa blanca

Sagt mir nicht einfach, geh' zum Anwalt. NICHTS erspart einem eigenes Denken!

doch, das sag ich, denn auch der Anwalt spart dir nicht das eigene Denken .

Hier im Forum wirst du das nicht gelöst kriegen, da man sich die Pläne, Grundbuchauszüge und eventuell sogar mal die Örtlichkeit anschauen sollte.

Sinnvoll ist, dass du mit einem Anwalt eine Erstberatung (darf max 190€ zz USt kosten) vereinbarst, nimmst die vorhandenen Unterlagen mit (s.o.) , machst noch ein paar Fotos, damit der sich das besser vorstellen kann.
Da kriegst du ne bessere Auskunft als das Hin und Hergerate hier

[Mermik]

Denn Stellplatz räumen, der gehört nun mal nicht Dir!

Den jetzigen Besitzer schriftlich mit Einschreiben auffordern, den von Dir genutzen Kellerteil zu räumen, ansonsten wirst du die darin befindlichen Sachen für ihn kostenfplichtig entsorgen. Frist ist 14 Tage! Wenn der dann nicht geräumt ist, die Bretter einreisen, an der Grundstücksgrenze den Keller unter den Häusern zumauern! Fertig!

Die Fässer kannst Du dann in ruhe aussaufen, und danach in den Ofen schmeißen.

Wir hatten ein ähnliches Problem, und haben es auch so gelöst!

[cassa blanca]

Vielen Dank ToDi, seh schon, wie recht Du hast. Es gibt übriges definitiv keine Pläne außer dem Lageplan. Das Grundbuch gibt nichts her (gut für mich). Es gibt keine Baulasten. Die Archive der Gemeinde und des Landkreises haben nur einen Lageplan. 400 Jahre halt. Deswegen feile ich ja auch an der Taktik und nicht an Juristereien. Vielleicht nehme ich ihn auch einfach am Krawättchen und sage ihm ganz lieb, daß wir beide das gleich regeln müssen, nicht später.

Vielen Dank Veteran, manchmal ist die Keule nicht das Schlechteste, bei aller Zivilisation. Nur der Wein ist Essig.

[Picton16ft]

STOP du nutzt den halben Stellplatz deines nachbarn und er deinen halben Keller?
Kuhhandel heißt es ist nix dokumentiert sondern nur eine interne Absprache oder dergleichen?

Dann räume den Stellplatz setzte eine (angemessene) Frist zur Räumung deines halben Kellers (vor Zeugen). Einschüchterungstaktik??? Vielleicht hifts ja?

Wer hat sich auf den Kuhandel eingelassen, warst du das oder dein Vorbesitzer?

Es gibt ja leider sowas wie Gewohnheitsrecht.

[Picton16ft]

Zitat von der-veteran

Denn Stellplatz räumen, der gehört nun mal nicht Dir!

Den jetzigen Besitzer schriftlich mit Einschreiben auffordern, den von Dir genutzen Kellerteil zu räumen, ansonsten wirst du die darin befindlichen Sachen für ihn kostenfplichtig entsorgen. Frist ist 14 Tage! Wenn der dann nicht geräumt ist, die Bretter einreisen, an der Grundstücksgrenze den Keller unter den Häusern zumauern! Fertig!

Die Fässer kannst Du dann in ruhe aussaufen, und danach in den Ofen schmeißen.

Wir hatten ein ähnliches Problem, und haben es auch so gelöst!

Das Problem ist wohl daß man mit den Menschen noch eine Lebenlnag Tür an Tür wohnt

[cassa blanca]

Beiderseitige Nutzungen bestehen schon seit über 20 Jahren. Ich wollte das immer zementieren. Ich wohne nur dann neben dem Kontrahenten, wenn ich die Salamitaktik des Erben mitmache und mich vertrösten lasse. Ich habe 3 Wochen Zeit, das noch mit dem Erben zu regeln. Ich muß ihm also schon ein bißchen die Handlungsmotivation erhöhen.

[Mermik]

Zitat von cassa blanca

...wir sollten das den neuen Besitzern abhandeln. Da muß ich natürlich was tun. Wir hätten ja sofort einen neuen Nachbarn, der uns nicht mehr leiden kann.

Schon mal nachgefragt, vielleicht hat er ja lieber einen kleinen Keller und dafür das Carport, dann wäre doch alles in Butter! Oder?

[Giligan]

Zieh es durch und wehr dich, sonst ziehst du irgendwann entnervt aus...

Hatte ich in Dortmund so ähnlich. Hier in Unna habe ich gleich die Grenzen abgesteckt und man lässt mich in Ruh!

Gruß
Willy

[cassa blanca]

Er will den Keller behalten, aber umsonst. Einfach den erweiterten aber undokumentierten Zustand mitverkaufen. Er will die Stellplatzhälfte behalten, und die gehört ihm ja schon. Ich brauche den 4-Elefanten-Keller nicht, aber den Stellplatz. Sein Kaufinteressent ist Weingärtner, gibt niemals was her und hat ein ruppiges Geschäftsgebaren. Der Keller ist phantastisch für Wein, ein Gewölbe mit 90 qm, fast 5 m hoch, sommers wie winters praktisch gleiche Temperatur und dazu gestampfter Lehmboden, kein Beton. Wäre ich selbst Weingärtner, kämen mir da nur die Spitzenweine rein. Nur für Naturkork ist's nicht so perfekt. Das ist eigentlich ein ganz feines Tauschangebot.

[wolf-lb]

Hallo,

wenn im Grundbuchheft und im Baulastenverzeichnis keine Rechte oder Belastungen eingetragen sind, ist die "oberirdische Grenze" auch die Grenze im Keller.
Meine Meinung: lass den Rechtsanwalt eine Klage zur Räumung Deines Kelleranteils schreiben. Du mußt dann damit rechnen, den fremden Stellplatzanteil räumen zu müssen.

Grüße
Herbert

[ToDi]

Zitat von cassa blanca

Er will den Keller behalten, aber umsonst. Einfach den erweiterten aber undokumentierten Zustand mitverkaufen. Er will die Stellplatzhälfte behalten, und die gehört ihm ja schon. Ich brauche den 4-Elefanten-Keller nicht, aber den Stellplatz. Sein Kaufinteressent ist Weingärtner, gibt niemals was her und hat ein ruppiges Geschäftsgebaren. Der Keller ist phantastisch für Wein, ein Gewölbe mit 90 qm, fast 5 m hoch, sommers wie winters praktisch gleiche Temperatur und dazu gestampfter Lehmboden, kein Beton. Wäre ich selbst Weingärtner, kämen mir da nur die Spitzenweine rein. Nur für Naturkork ist's nicht so perfekt. Das ist eigentlich ein ganz feines Tauschangebot.

wenn der Keller in deinem Eigentum steht, wie begründet er denn dann, dass er den behalten (=mitverkaufen) will

[Kuddel]

Zitat von wolf-lb

Hallo,

wenn im Grundbuchheft und im Baulastenverzeichnis keine Rechte oder Belastungen eingetragen sind, ist die "oberirdische Grenze" auch die Grenze im Keller.
Meine Meinung: lass den Rechtsanwalt eine Klage zur Räumung Deines Kelleranteils schreiben. Du mußt dann damit rechnen, den fremden Stellplatzanteil räumen zu müssen.

Grüße
Herbert

Hallo, da will ich mal versuchen zu erklären...

Was im Grundbuch steht ist amtlich, denn es ist das öffentlich rechtliche Verzeichnis des Eigentums an Grund und Boden in Deutschland. Die (textlichen) Eintragungen im Grundbuch korrespondieren mit den Eintragungen in der Katasterkarte, dort ist das Eigentum nach Ausmaß und Lage (geometrische Daten) beschrieben und wird amtlich verwahrt.

Im Baulastenverzeichnis sind weitere in der Regel baulich bedingte Daten (übernommene Abstandsflächen, Zuwegerechte usw.) hinterlegt, es ist bei der örtlichen Baubehörde einsehbar. Dieses Verzeichnis und die Eintragung von Rechten (Abteilung II) im Grundbuch sind auch die einzig möglichen rechtlichen Sicherungen für Geschäfte solcher Art (Wohnrechte, Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch usw.).

Also kann man mit einem Antrag beim Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur (außer in Bayern) die Grenze "feststellen" und neu in der Örtlichkeit "markieren" (Grenzzeichen) lassen, so man deren Lage nicht kennt. Es gibt meines Wissens keinen Fall, in dem Eigentum nicht übereinander liegt! Also der Eigentümer des Hauses ist auch Eigentümer des darunterliegenden Kellers! Der Nachbar kann den Keller nicht verkaufen, da er ihm nicht gehört. Das Geschäft wäre unwirksam, auch ein Erwerb in gutem Glauben ausgeschlossen (ähnlich wie man beim "Kauf" eines gestohlenen Bootes daran kein Eigentum erwerben kann)

Biertischabsprachen haben insoweit keine Gültigkeit. Man beachte jedoch einige Formen des Gewohnheitsrechtes. Eine sogenannte "Ersitzung" nach 30 Jahren ist dann ausgeschlossen, wenn das Eigentum grundbuchlich und katastermäßig erfasst ist. Siehe dazu auch im BGB.

Ich hoffe verwirrt und geholfen zu haben.

Bernd.

[Kaeptn-Bertl]

und wenn der neue nachbar weinbauer ist und geil auf den schönen keller (der dir ja sowieso zu gross wäre) kannst du ja immer noch mit diesem nach klärung verhandeln und ihm den stellplatzhälfte gegen ein stück deines dir dann bestätigten kellers tauschen. (ausser er ist nebenbei noch autosammler und weil er so ein rüdes geschäftsgebaren an den tag legt
muss er noch ein wenig drauflegen.
gruss bertl

[FJG78]

Tja, da hast Du jetzt eben die Wahl... Du kannst alles schön auf sich beruhen lassen und Dir sicher sein, das der Erbe welcher dann bestimmt bald verkauft sich ins Fäustchen lacht und denkt - was ein Hirni - und das des lieben Frieden willens.

Oder Du machst dem Erben welcher den bestehenden Handel (Tausch der Flächen) aufgekündigt hat, nachdem Du die Fläche schon geräumt hast mit einer Dir belibigen aber angemessenen Frist vertraut und bestehst auf die Räumung der Kellerfläche.

Sollte er dies ausschlagen, dann bleibt Dir nur der Gang zum Anwalt. Leider scheint es in der heutigen Zeit nicht mehr anders zu gehen, ohne sich in die Unrechtmäßigkeit zu verabschieden (Backenfutter) ...

FJG

[cassa blanca]

Herzlichen Dank für Euren Input! Ich fühl' mich schon subjektiv schlauer.
Wie kommt jemand darauf, unsre Kellermeter nicht zurückzugeben? Ja, der hat einfach nix vom Keller gesagt, nur vom Stellplatz. Ich hab' ja auch 20 Jahre stillgehalten, weil uns immer versprochen war, wir kriegen das mal vertraglich. Bessre Hälfte sagt, er hätte das nie geglaubt (...blauäugige Weiber...) und wir hätten ihm gleich die Weinfässer rausrollen sollen...

Ich habe ein Gespräch mit deutlichem Inhalt und verbindlichem Tonfall geführt und ich habe den Anwaltsbrief auf Termin in 10 Tagen gelegt. Verbindlich ist immer gut. Aber in der Sache kann ich noch Einiges von Euch Herren lernen, da seid Ihr einfach kürzer angebunden.

Gruß Gabi

[Lars Ostsee]

Zitat von cassa blanca

Stellt Euch ein 400-jähriges Bauernhaus vor, das im Zuge der Erbteilung irgendwann 1/3 zu 2/3 geteilt wurde. Später hat die kleinere Hälfte angebaut, so daß das jetzt wie zwei gleichgroße Hälften aussieht. Cassa blanca wohnt in der ursprünglichen Hälfte.

Gruß Gabi

Hallo Gabi,

1.) Der Tip von Thomas ganz am Anfang ist der einzig empfehlenswerte: geh zu einem Anwalt, der ein wenig Zeit mitbringen sollte, um den Sachverhalt zu sortieren.

2.) Gibt es "grössere und kleinere" Hälften ??? - Ist wohl eher eine Frage an die Mathematiker unter uns.

[wolf-lb]

Hallo,

@ Kuddel: es gibt Eigentum das nicht "übereinanderliegt" (zumindest in Würrtemberg, Casa Blanca`s Wohnort).
Besonders im Bereich von Kellern und "Kellerrechten" ist es möglich, dass ein Keller zu einem ganz anderen Haus gehört. Diese Rechte sind aber in den oben genannten Büchern verzeichnet. In diesem Zusammenhang könnte noch das Servitudenbuch Eintragungen enthalten, die nicht in`s Grundbuch übertragen wurden (ist aber sehr selten).

Grüße
Herbert

[cassa blanca]

2.) Gibt es "grössere und kleinere" Hälften ??? - Ist wohl eher eine Frage an die Mathematiker unter uns.

Mir hat mal einer 80% Lack mit 30% Verdünner empfohlen...

Schluck...Servituden.. ich glaube, das sollte ich mir mal zu Weihnachten wünschen. Werde morgen mal ein argloses Verwaltungsgeschöpf mit dem Begriff überraschen. Ich möchte auch mal welche sehen.

Okay, also doch gleich Anwalt und nicht 10 Tage höflich warten. Ich wollte ja unbedingt was dazulernen. Ich erzähle Euch dann, wie es weitergegangen ist.

Gruß Gabi

[Dirk]

Oh Gabi,

dieses Geeiere wünsch ich keinem Hauseigentümer.....
Aber objektiv betrachtet, würde ich das Problem nur mit Rechtsbeistand versuchen zu lösen, so dass es Bestand hat und nicht wieder neuen Ärger bringen wird. Kostet natürlich , nicht nur Geld, auch Zeit und Nerven.
Die Ratschläge hier waren ja schon professionell, umsetzen kannst aber nur du sie!


PS: hätte ich die Wahl zwischen Stellplatz und Weinkeller...............ich würde Radfahren und Bachus fröhnen.......

[Averna]

Hallo Gabi,

habe nicht alles gelesen aber soviel verstanden:
-2 Haushälften mit Keller
-1 Keller ist größer und geht unter der 2. Hälfte her
-eine Hälfte mit dem großen Keller wird o. soll verkauft werden.

Grundsätzliches in Deutschland:

1. Entweder es ist eine " ideelle Teilung " d.h. kein eigenes Grundstück mit Flurstücksnummer und nur einen " ideellen Anteil" wie bei einer Eigentumswohnung

oder

2. reelle Teilung mit Flurstück, Grenze usw.

Im 1. Fall müßte es eine Teilungsgenehmigung geben mit einem Teilungsplan auf dem genau zu ersehen ist , welche Flächen zu dem Eignetum gehören. Dort ist es möglich " Sondernutzungsflächen" zu bilden wie z.B. " Sondernutzungsrecht" an einer Stellfläche oder an einem Keller. Diese kann dann nur alleine von dem Nutzer genutzt werden.

Dieses scheint mir aber bei einem 400 Jahre alten Haus sehr unwahrscheinlich.

Zu 2. Reelle Teilung:

Hier ist es nicht möglich - über oder unter der Grundstücksgrenze fremdes Eigentum zu bilden, d.h.

es darf über dem Grundstück z.B. keine Dachrinne über die Grenze rüberschaun
oder
im Boden andere Bauteile des Nachbarn in das Grundstück reinragen.

Ausnahme: Baulast

Im Zuge einer Baulast kannst du dem Nachbarn eine Überbauung des Grundstückes genehmigen, diese wird in ein eigenes Baulastenregister eiungetragen und wird sowohl vom Bauamt als auch von einem Notar schriftl. festgelegt und durch einen Plan unterlegt.

Es ist also nicht möglich, das der Nachbar eine Stück vom Keller, der sich auf deinem Boden .- bzw. unter deinem Boden - befindet zu verkaufen.

Grenzen werden zwar auf dem Boden gebildet, gelten aber über und unter Tage.

Empfehlung:

1. Besuch beim Grundbuchamt und sich von seinem Haus das aktuelle Grundbuch zeigen lassen. Irgend etwas an Unterlagen muss es geben, sonst findet kein Verkauf statt.
2. Rechtsanwalt + Notar aufsuchen der sich mit den Nachbarn zwecks Eigentumsnachweis, Teilungserklärung, Grenzen usw. in Verbindung setzt.
3. Bauamt aufsuchen und fragen, ob es für dieses Haus einen Antrag auf Teilung, Umbau ect. gibt wenn ja, von wem.

Fazit: Ohne dein Einverständniss kann kein Nachbar , Erbe oder sonst wer irgend etwas auf - unter deinem Grundstück verkaufen, vererben oder sonst wie.


In diesem Sinne

Averna Dirk

[Kuddel]

Teilungsgenehmigungen (TG) gibt`s nur noch im Baurecht einiger Länder und die werden nur für eine geplante!!! Teilung von Grundstücken benötigt, die wiederum nicht ohne die Zustimmung der Eigentümer möglich ist. Im BauGB (Bundesrecht) ist die TG seit Jahren bereits abgeschafft.

Wegen des Überbaus von Dachrinnen und Traufen gelten teilweise automatische Traufrechte, die aus uralten Rechtsformen (z.B Preußisches Landrecht usw.) ableitbar sind, aber das war ja wohl nicht das Problem von der Ratsuchenden...

Die Eintragungen im Grundbuch und Baulastenverzeichnis zu prüfen, ist ein guter Rat. Dafür braucht's erstmal keinen Anwalt, den ich erst einschalten würde, wenn sich nach den Einsichtnahmen wirklich Probleme ergeben...

Bernd.

[Averna]

Zitat von Kuddel

Teilungsgenehmigungen (TG) gibt`s nur noch im Baurecht einiger Länder und die werden nur für eine geplante!!! Teilung von Grundstücken benötigt, die wiederum nicht ohne die Zustimmung der Eigentümer möglich ist. Im BauGB (Bundesrecht) ist die TG seit Jahren bereits abgeschafft.

Wegen des Überbaus von Dachrinnen und Traufen gelten teilweise automatische Traufrechte, die aus uralten Rechtsformen (z.B Preußisches Landrecht usw.) ableitbar sind, aber das war ja wohl nicht das Problem von der Ratsuchenden...

Die Eintragungen im Grundbuch und Baulastenverzeichnis zu prüfen, ist ein guter Rat. Dafür braucht's erstmal keinen Anwalt, den ich erst einschalten würde, wenn sich nach den Einsichtnahmen wirklich Probleme ergeben...

Bernd.

Danke für die Belehrungen.

Aber versuche bitte mal ETW ohne teilungsgenehmigung zu bauen bzw. Grundbücher zu bilden. Soviel zu der Teilungsgenehmigung.


In diesem Sinne

Averna Dirk