Wer hat schon ein Haus saniert - diverse Fachleute gefragt

[sporty]

Hi
Ist in dem Artikel nicht ganz korrekt beschrieben.
Die Spekulationsfrist beträgt, anders als im Artikel beschrieben, 10 Jahre.
Die angegebenen 3 J. beziehen sich auf die Mindest-Eigennutzung.

Bei vermieteten Immobilien gibt es keine Spekulationsfrist.

Mag in Berlin anders sein

[Fraenkie]

Zitat von sporty

Hi
Bei der privat genutzten Immobilie gilt die 10-J. Frist bis zur Steuerfreiheit.
Bei nicht selbst genutzten Immobilien gibt es n.m.W. keine Steuerfreiheit bei Verkauf.
Ist dann praktisch gewerblich genutzt weil z.B. vermietet.

Definitiv Nein

Auch Mietshäuser, Wohn-/Geschäftshäuser: Nach 10 Jahren Steuerfrei zu verkaufen. Ohne jede Diskussion mit dem FA oder sonstwas. Sicher!

Wie soll man auch ne Steuer beim Verkauf ausrechnen auf ne Immobilie die 1914 für 2.000 Reichsmark erworben wurde, zwischendurch in ner Hyperinflation Fantastilliarden wert gewesen wäre, dann einmal niedergebombt wurde, wiederaufgebaut, immer weiter renoviert, 2 mal vererbt/verschenkt und heute wohl 3 Mio€ bringen würde, weil alle spinnen..........

[sporty]

Hi Frankie
Dann bin ich dann bei den Gewerbeimmobilien nicht so richtig auf dem laufenden.
Sicher gibt es in dem Bereich auch noch einige Regelungen bez. Abschreibung, Instandhaltung etc.

Zitat von Fraenkie

Wie soll man auch ne Steuer beim Verkauf ausrechnen auf ne Immobilie die 1914 für 2.000 Reichsmark erworben wurde, zwischendurch in ner Hyperinflation Fantastilliarden wert gewesen wäre, dann einmal niedergebombt wurde, wiederaufgebaut, immer weiter renoviert, 2 mal vererbt/verschenkt und heute wohl 3 Mio€ bringen würde, weil alle spinnen..........

Ganz easy: Alle Einnahmen, denen du nichts gegenrechnen kannst, sind Umsätze, die per Umsatzsteuer versteuert werden müssen.

[Miniskipper]

Bin mit ziemlich sicher, dass ich als privater Häusleverkäufer der seine eigene Bude nach 10 Jahren verkauft KEINE Spekulationssteuer und natürlich auch keine Umsatzsteuer bezahlen muss. Einkommenssteuer mal aussen vor gelassen.
Als Unternehmer zahle ich natürlich für meine Umsätze.

PS: Das ist meine eigene Meinung. Kann mich auch täuschen.

[Fraenkie]

Keine Spekulations-, keine Umsatz- und keine Einkommenssteuer, nix beim Verkauf nach>10 Jahren. Glaubt mir das doch einfach. Ich hab das doch schon gemacht. Natürlich kriegst du im Jahr darauf ne Steuerprüfung, weil die Bank den doch plötzlich ungewohnt grossen Geldbetrag "meldet" (melden muss, Thema Geldwäsche).
Aber es ist Steuerfrei. Punkt. Das haben die netmal angesprochen. Dafür die üblichen Peanuts gesucht

[sporty]

Hi
Eine Steuerprüfung haben wir bei den Privat-Verkäufen unserer selbst genutzten Immobilien nicht bekommen.
Es wurde seitens der Bank nur die Frage gestellt wo das Geld herkommt.
War sehr einfach zu beantworten.
Das war`s dann auch.

Die Bank machte eine Kontrollmitteilung an`s FA und gut.

[Bergi00]

Zitat von sporty

Hi
Eine Steuerprüfung haben wir bei den Privat-Verkäufen unserer selbst genutzten Immobilien nicht bekommen.
Es wurde seitens der Bank nur die Frage gestellt wo das Geld herkommt.
War sehr einfach zu beantworten.
Das war`s dann auch.

Die Bank machte eine Kontrollmitteilung an`s FA und gut.

Keine Prüfung ?
Dann war das Haus zu billig……

[uli07]

Habe das gerade durch. Du bekommst Post vom Finanzamt wie das Haus die letzten Jahre genutzt worden ist. Das gibst du wahrheitsgemäs an und der Drobs ist gelutscht, vorausgesetzt natürlich das du die Miete oder Pacht in der EKSE angegeben hast.

[sporty]

Zitat von Bergi00

Keine Prüfung ?
Dann war das Haus zu billig……

Hi
Weiss jetzt gerade nicht welche Erfahrung Du mit Immobilienverkäufen hast.
Läuft im allgemeinen nach Standard-Verfahren.
Auch unser 1. Haus auf der Insel in ES lief so durch.
Wird nach den gültigen Gesetzen abgewickelt und gut.
Sowohl in "D" oder "ES interessieren z.B € 100.000,- nicht.
Bei € 500.00,- + gegenüber dem Marktpreis mag das anders sein.
.

[Bergi00]

Es wird ja nur Probleme geben , wenn es nicht nur privat ist.
Bei mir ist ja meine Firma mit auf dem Grundstück…..
Da muss das dann alles gesplittet werden , oder nur ein Teil verkauft werden.
Aber ich habe ja noch 4 bis 5 Jahre Zeit…..

[sporty]

Hi
Verstehe ich.
Da wird es eher und wahrscheinlich zu Diskussionen kommen . . .

Ist ein Sonderfall um den es hier erst mal nicht ging.
Für solche Fälle z.B. ist das deutsche Steuerrecht mit meterweise Literatur versorgt.

[Fraenkie]

Zitat von sporty

Hi
Eine Steuerprüfung haben wir bei den Privat-Verkäufen unserer selbst genutzten Immobilien nicht bekommen.
.
.
.
Die Bank machte eine Kontrollmitteilung an`s FA und gut.

Es war ein Wohn- und Geschäftshaus (mit USt. verpachtet 2 Kneipen).......
Das war aber gar nicht Thema. Ich dachte am Anfang auch das schlechteste.
Aber es war einfach so, (meine Einschätzung - ich bin selbstständig) du poppst auf beim FA mit 6 Nullen hinter der Zahl. Das wird Chefsache, und der guggt......"wann war dem seine letzte Steuerprüfung eigentlich? Vor 30 Jahren, na dann müßten wir schon mal wieder nachsehen----" Gar nicht böse gemeint. Ist doch gut so.
Wie gesagt -entgegen meiner Befürchtung- die Immo war nie Thema, dann.

Also um´s abzuschliessen: Ü 10 Jahre im Besitz = keine Steuer auf den Wertzuwachs. Im Gegensatz zu Aktien oder sonstwas eben.
Bei Privatnutzung sowieso.

Wenn jetzt einer ne Halle neben sein Häusle baut, braucht er m.M. nen Steuerberater. Die Immo gehört nicht der Firma sondern .......und der kriegt Pacht davon.
Das machen doch tausende Mittelständler so.

Aber wir entfernen uns vom Renovieren eines neuen Eigenheims. Auf jeden Fall ne gute Entscheidung. Schnell machen. Die Zinsen ziehen an, die Förderungen fallen weg.......

Wir wohnen derzeitim 4. Eigenheim, die anderen 3 wurden entsprechend nach Einbringen von Eigenleistung nach günstigem Kauf wieder gewinnbringend verkauft.

Wenn du 10 Jahre selbst bewohnt hast, überhaupt kein Ding, auch als Gewerblicher nicht.

Wenn du weniger als 5-10 Jahre drin gewohnt hast, KÖNNTE es einen Diskussionspunkt geben, wenn nicht klar ersichtlich ist dass du die Bude selbst genutzt hast.

Eigennutzung kann aber auch schon dadurch erklärt sein, dass du ein Haus kaufst und dort diverse Dinge für die Eigene Nutzung nach eigenem Geschmack hast umbauen oder renovieren lassen und dann der zeitige Verkauf nach der Anschaffung durch Änderung der (privaten oder geschäftlichen) Lebensverhältnisse auftritt (Scheidung, Insolvenz, was auch immer).

Das ganze Thema ist aber bei Privatleuten normalerweise kein Problem.
Wir haben bei nun 3 verkauften Häusern innerhalb von 15 Jahren keine Prüfung, nicht mal eine Nachfrage gehabt, und IMMER mit deutlichem Gewinn verkauft, um uns quasi "hochzukaufen".

Muss man halt im Einzelfall betrachten und so ganz pauschal kann man das nicht sagen.

[haru]

Bitte nicht weiter mit Halbwissen rumwerfen. Einfach mal im Gesetz lesen, hilft wenn man es versteht, was zugegeben nicht immer einfach ist:

Bei Eigennutzung gilt § 23 Absaz 1 Nr. Satz 3 EStG für private Veräußerungsgeschäfte :

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

D.h. wer neu kauft und sofort selbst einzieht (also nicht den Verkäufer noch 2 Wochen nach Eigentumsübergang gegen Miete drin wohnen lässt um mal einen Anfängerfehler zu nennen) und 6 Monate später wieder verkauft kann steuerfrei verkaufen, wenn das ganz nicht absichtlich nur um die Steuerfreiheit zu erhalten so angelegt wurde (Mißbräuchliche Gestaltung ist da das Stichwort).

Ausschließlich gilt dabei grundsätzlich zeitlich und räumlich! Grundsätzlich heißt: es gibt wieder Ausnahmen und Ausnahmen von der Ausnahme...

Grob gelten folgende Regeln:

Ausschließlich Nur Eigennutzung = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Letzte 2 volle Kalenderjahre vor dem jahr des Verkaufs schon ausschließlich eigengenutzt = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Keine Eigennutzung, dann
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder keine Einkünfte und nicht einem Betriebsvermögen zugehörig und länger als 10 Jahre im Eigentum = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer
b) andere Einkünfte weil einem Betriebsvermögen zugehörig = zu versteuern

Es gibt noch weitere Spezialfälle und in dem schon verlinkten Artikel wird es so gut es in der Kürze geht ganz gut wenn acuh nicht imer bis zu letzten Detail richtig dargestellt. Dann bitte einen Fachmann konsultieren.

Wie schon herausgearbeitet kann man beim Finanzieren viel falsch machen. Das Thema sollte sehr gut durchdacht wedren, ich warne immer davor sich jede Flexibiltät zu nehmen und rate zur Riskikomschung, also nicht die ganze Finanzierung an einem Termin auslaufen zu lassen, Sondertilgung so viel es geht, Regeltilgung nicht das maximal mögliche ... . Und nicht zu knapp Finanzieren. Wenn dann eine sinnvolle Maßnahme nicht nachfinanziert werden kann ist es blöd, leidb
ber schnell wieder sondertilgen.

Um im Fachchargon zu bleiben: Immer schön frei von der Leeküste unterwegs bleiben. Der Bauherr bzw die Baufrau sollte der Kapitän sein, der über alle gewünschten Manvöver frei entscheiden kann und sollte lkienen beteuilgten (z.B. Banken) Grund zur Meuterei liefern..

Zitat von haru

Bitte nicht weiter mit Halbwissen rumwerfen. Einfach mal im Gesetz lesen, hilft wenn man es versteht, was zugegeben nicht immer einfach ist:

Bei Eigennutzung gilt § 23 Absaz 1 Nr. Satz 3 EStG für private Veräußerungsgeschäfte :

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

D.h. wer neu kauft und sofort selbst einzieht (also nicht den Verkäufer noch 2 Wochen nach Eigentumsübergang gegen Miete drin wohnen lässt um mal einen Anfängerfehler zu nennen) und 6 Monate später wieder verkauft kann steuerfrei verkaufen, wenn das ganz nicht absichtlich nur um die Steuerfreiheit zu erhalten so angelegt wurde (Mißbräuchliche Gestaltung ist da das Stichwort).

Ausschließlich gilt dabei grundsätzlich zeitlich und räumlich! Grundsätzlich heißt: es gibt wieder Ausnahmen und Ausnahmen von der Ausnahme...

Grob gelten folgende Regeln:

Ausschließlich Nur Eigennutzung = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Letzte 2 volle Kalenderjahre vor dem jahr des Verkaufs schon ausschließlich eigengenutzt = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Keine Eigennutzung, dann
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder keine Einkünfte und nicht einem Betriebsvermögen zugehörig und länger als 10 Jahre im Eigentum = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer
b) andere Einkünfte weil einem Betriebsvermögen zugehörig = zu versteuern

Es gibt noch weitere Spezialfälle und in dem schon verlinkten https://www.aroundhome.de/immobilien...lationssteuer/ wird es so gut es in der Kürze geht ganz gut wenn acuh nicht imer bis zu letzten Detail richtig dargestellt. Dann bitte einen Fachmann konsultieren.

Wie schon herausgearbeitet kann man beim Finanzieren viel falsch machen. Das Thema sollte sehr gut durchdacht wedren, ich warne immer davor sich jede Flexibiltät zu nehmen und rate zur Riskikomschung, also nicht die ganze Finanzierung an einem Termin auslaufen zu lassen, Sondertilgung so viel es geht, Regeltilgung nicht das maximal mögliche ... . Und nicht zu knapp Finanzieren. Wenn dann eine sinnvolle Maßnahme nicht nachfinanziert werden kann ist es blöd, leidb
ber schnell wieder sondertilgen.

Um im Fachchargon zu bleiben: Immer schön frei von der Leeküste unterwegs bleiben. Der Bauherr bzw die Baufrau sollte der Kapitän sein, der über alle gewünschten Manvöver frei entscheiden kann und sollte lkienen beteuilgten (z.B. Banken) Grund zur Meuterei liefern..

Und du bist Anwalt, Notar oder anderweitig Fachmann?

[Fraenkie]

Zitat von haru

Bitte nicht weiter mit Halbwissen rumwerfen. Einfach mal im Gesetz lesen, hilft wenn man es versteht, was zugegeben nicht immer einfach ist:

Bei Eigennutzung gilt § 23 Absaz 1 Nr. Satz 3 EStG für private Veräußerungsgeschäfte :

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

D.h. wer neu kauft und sofort selbst einzieht (also nicht den Verkäufer noch 2 Wochen nach Eigentumsübergang gegen Miete drin wohnen lässt um mal einen Anfängerfehler zu nennen) und 6 Monate später wieder verkauft kann steuerfrei verkaufen, wenn das ganz nicht absichtlich nur um die Steuerfreiheit zu erhalten so angelegt wurde (Mißbräuchliche Gestaltung ist da das Stichwort).

Ausschließlich gilt dabei grundsätzlich zeitlich und räumlich! Grundsätzlich heißt: es gibt wieder Ausnahmen und Ausnahmen von der Ausnahme...

Grob gelten folgende Regeln:

Ausschließlich Nur Eigennutzung = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Letzte 2 volle Kalenderjahre vor dem jahr des Verkaufs schon ausschließlich eigengenutzt = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer

Keine Eigennutzung, dann
a) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung oder keine Einkünfte und nicht einem Betriebsvermögen zugehörig und länger als 10 Jahre im Eigentum = keine Versteuerung bei der Einkommensteuer
b) andere Einkünfte weil einem Betriebsvermögen zugehörig = zu versteuern

Es gibt noch weitere Spezialfälle und in dem schon verlinkten Artikel wird es so gut es in der Kürze geht ganz gut wenn acuh nicht imer bis zu letzten Detail richtig dargestellt. Dann bitte einen Fachmann konsultieren.

Wie schon herausgearbeitet kann man beim Finanzieren viel falsch machen. Das Thema sollte sehr gut durchdacht wedren, ich warne immer davor sich jede Flexibiltät zu nehmen und rate zur Riskikomschung, also nicht die ganze Finanzierung an einem Termin auslaufen zu lassen, Sondertilgung so viel es geht, Regeltilgung nicht das maximal mögliche ... . Und nicht zu knapp Finanzieren. Wenn dann eine sinnvolle Maßnahme nicht nachfinanziert werden kann ist es blöd, leidb
ber schnell wieder sondertilgen.

Um im Fachchargon zu bleiben: Immer schön frei von der Leeküste unterwegs bleiben. Der Bauherr bzw die Baufrau sollte der Kapitän sein, der über alle gewünschten Manvöver frei entscheiden kann und sollte lkienen beteuilgten (z.B. Banken) Grund zur Meuterei liefern..

Mach´s doch einfach. 10 Jahre behalten -nicht in einem Betriebsvermögen- egal ob Eigengenutzt, vermietet, sogar gewerblich verpachtet: Beim Verkauf Steuerfrei. Punkt.

[Spezlwirt]

Hallo liebes Forum.

Ich will das Thema mal hochholen, um über den Stand der Dinge zu berichten.

Aufgrund geänderter Umstände (insbesondere Finanzierungsthemen) haben wir vom Kauf der Immobilie abgesehen bzw. wollten die Eigentümer auch in Zeiten hoher Inflation nicht mehr verkaufen. Dennoch werden wir das Haus in 3 Wochen beziehen. Wir gehen dabei in ein Mietverhältnis was in gegenseitigem Verständnis für viele viele Jahre gelten soll. Der Mietpreis ist lächerlich gering und wäre deutlich niedriger als alleine der Zinsanteil bei einer Finanzierung. Von daher entsteht auch kein „Verlust“ im herkömmlichen Sinn. Ohne einen Betrag zu nennen: Wir sprechen von einer mittleren dreistelligen Summe.

Ganz unglücklich bin ich auch nicht darüber. Einerseits ist der Markt massiv überhitzt und andererseits gibt es doch enormen Wartungsstau bei dieser Immobilie, der mir als Mieter relativ egal sein darf. Die Heizung muss irgendwann getauscht werden, das Dach innerhalb der nächsten 10 Jahre neu eingedeckt werden und viele kleine Baustellen die viel Geld fressen würden und nun nicht meine Sorge sein sollen.

Dennoch haben wir die Freiheit zumindest die Modernisierungen nach unseren Wünschen vorzunehmen. Das ist mit finanziellem Aufwand verbunden der sich aber aufgrund der sehr günstigen Miete sehr schnell rechnen wird.

Dass mit wenig Geld ein wahnsinniger Wandel sichtbar wird, will ich euch mit den angehängten Bildern zeigen.
Materialaufwand 480 EUR - 2 Tage Eigenleistung. Übrigens sind die Fliesen lackiert und das Ergebnis ist wirklich herausragend gut dafür, dass ich das als Laie durchgeführt hab. 50 EUR für Grundierung und Lack. Empfohlen und bezogen über einen bekannten Malermeister.
Und eine maßgefertigte Küche vom Schreiner reisst auch kein Mensch einfach raus.

Sollte Interesse bestehen würde ich das euch das gesamte Vorhaben in den nächsten Wochen gerne zeigen.
Mit den Waschbecken, Installationen wird das zur Baustelle. Dennoch denke ich, dass wird dasmit einem überschaubarem Betrag und viel Arbeit hinbekommen.