Immobilieneigentümer Kroatien - ein paar Tips gesucht

[Kami]

Hallo,

da einige von euch ja Immobilien in HR haben, wollte ich mal in die Runde fragen, worauf denn besonders geachtet werden muß???

Da HR ja nun in der EU ist, sollte das Thema Hauskauf ja kein Problem sein. Nichts desto trotz, gibt es immer noch teilweise Probleme mit der Thematik "Leaglisierung" eines Baus..
Wie hoch sind denn grob die jährlichen Kosten für ein Hasus/Grundstück, also Steuern etc. bzw. was fällt da alles an.

Wir suchen etwas kleines, nettes, gerne auch sanierungsbedürftiges grob um Split.. auch die Inseln kommen in Frage, was natürlich alles Vor- und Nachteile hat.

Eine andere Frage die mir vielleicht jemand beantworten kann: Auf vielen Inseln gibts teileweise wunderschöne kleine Steinhäuschen in toller ruhiger Lage mit großzügigen Grundstücken. Ist es richtig das so ein Steinhäuschen (meist im die 20...30m²) nicht mehr umgebaut/ vergrößert werden darf???

Vielen Dank
Gerne auch per PN falls jemand das nicht öffentlich machen möchte.. oder aber auch Angebote hat bzw. Vor Ort jemanden kennt..

[kornatix]

Hallo,
wir haben vor 18 Jahren auf Ugljan so ein altes "kamena kuća" (=Bruchsteinhaus) gekauft; leider waren die Außenmauern so vergammelt und porös, dass wir die Hütte komplett verputzen mussten. Die Preise von damals, zwei Jahre nach Kriegsende(= 62.500 DM Kaufpreis und noch mal 40.000 DM (nicht Euro!) für die Renovierung) sind natürlich heute nicht mehr aktuell. Bei mir gegenüber ist jetzt eine Ruine aus dem 2. Weltkrieg ohne Dach und Fußboden, nur fensterlose Außenwände, für 39.000 € verkauft worden, und der Käufer hat noch mal rund 100.000 € in die Renovierung investiert. Man sollte sich also von dem Gedanken frei machen, heute noch irgendwo in Strandnähe irgendwas "günstig" kaufen zu können, die Preise in Kroatien sind für Häuser und Grundstücke an der Küste regelrecht explodiert und durchaus mit denen in Deutschland vergleichbar.

Worauf man achten muss: erstens: die Papiere. Besonders die älteren Häuser sind teilweise von Generation zu Generation weiter vererbt worden, ohne dass sich jemals jemand um einen Grundbucheintrag bemüht hätte. Was also unbedingt da sein muss: ein Grundbucheintrag, in dem das Grundstück als unbelastet und der Verkäufer als alleiniger Eigentümer erscheint. In Deutschland ist sowas selbstverständlich, in Kroatien nicht. Zwar sind die meisten Häuser im Kataster eingetragen, aber das reicht nicht für einen legalen Erwerb - auch nicht, wenn die Verkäufer etwas anderes behaupten.

Zweitens: für jedes nach 1968 gebautes Haus muss eine Baugenehmigung nachgewiesen werden. Zu Titos Zeiten, aber auch während und kurz nach dem Bürgerkrieg, wurde überall "schwarz" gebaut, oft sogar mit Billigung der örtlichen Behörden. Heute haben die Besitzer Riesenprobleme damit, ihre teils seit -zig Jahren stehenden und bewohnten Häuser zu legalisieren; das kann 10.000 € und mehr kosten, und auf Vir (google!) und nicht nur dort sind bereits etliche Schwarzbauten abgerissen worden. Google mal nach "Kroatien Legalisierung" da gibt es unzählige Beiträge zu diesem Thema.

Drittens: wenn ihr tatsächlich eine akzeptable Hütte zu akzeptablen Preisen mit sauberen Papieren finden solltet, achtet unbedingt auf "vlaga" (=Feuchtigkeit). Die Häuser an der Küste wurden mit Meersand gebaut. Der ist bekanntlich salzig, zieht Wasser wie ein Schwamm, und deshalb haben fast alle Häuser an der Küste Probleme mit feuchten Wänden (nicht im Sommer, da ist alles trocken - aber wenn man dann nach dem Winter wieder kommt und niemand zwischendurch reichlich gelüftet hat, dann sind die Wände fleckig und die Schuhe im Schrank verschimmelt. Mein Haus (ca. 150 Jahre alt, 80 cm dicke Außenmauern) ist zum Glück trocken, aber das ist eher die Ausnahme.

Und was die alten Steinhäuser auf den Inseln angeht: da gibt es örtlich unterschiedliche Vorschriften. In den Kornati z.B. darf zwar renoviert werden, aber nicht neu gebaut, angebaut oder aufgestockt. Auf Ugljan hingegen darf man anbauen und im Rahmen der örtlichen Vorschriften (= max. 2 Geschosse) auch aufstocken) - wie gesagt, da gibt es keine einheitlichen Regelungen.

Thema Unterhaltskosten: meine Hütte mit rund 80 qm Wohnfläche und 300 qm Grundstück kostet mich monatlich rund 120 € für alles, also Strom, Wasser, Müllabfuhr und Gemeindeabgaben. Wir sind auch im Winter oft da, heizen dann mit Strom, aber trotzdem kommen wir über das ganze Jahr mit rund 120 € pro Monat zurecht - das sind wirklich peanuts! Apropos Heizung: ein Haus ohne Heizung geht auch in Dalmatien gar nicht - es sei denn, ihr seid nur im Sommer da und der Schimmel, der im Winter unweigerlich kommt, wenn nicht gelüftet wird, stört euch nicht.

So, mehr fällt mir im Moment nicht ein. Alsdann: viel Spaß und hoffentlich viel Glück bei der Suche.

[Kami]

Danke Gerd, das ist doch schon mal eine tolle Zusammenfassung.

Das die Preise explodiert sind, ist uns auch bereits aufgefallen. Je nach Region, wir schauen eigentlich mehr im Bereich Split, sind sogar Ruinen für unter 50.000Euro gar nicht zu bekommen.. Kroatien eben..

Mit der Feuchtigkeit ist das ein wertvoller Tip!!! Danke..!!!!!
Wir werden unter Umständen im November runter fahren und uns einige Häuser anschauen, da sollte so etwas durchaus auffallen. In den Sommermonaten, wie Du schon geschrieben hast, eher nicht.

[Gozi01]

Hallo,

Okay damit ist mir grad klar geworden mit dem Zweitwohnsitz in Kroatien muss ich warten bis beim Lotto endlich mal meine Zahlen gezogen werde.
Ich Kreuze zwar jede Woche richtig an aber die ziehen immer falsch !

[Robert]

Ist evtl. eine Alternative:
Hast Du schon einmal an Langzeitmiete gedacht?
Ist für mich in 3-4 Jahre auf jeden Fall eine Option. Viele Kroaten die in D arbeiten haben ein Haus in HR. Sind einige dabei die die Nase voll haben die Wohnungen/Häuser als Ferienwohnungen zu vermieten. Alle 2 Wochen neue Mieter und Endreinigung usw.
Die wollen lieber das ganze Jahr vermieten und dafür nehmen Sie auch geringere Einnahmen in Kauf.

Und wenn es dir nach 3-4 Jahren dort nicht mehr taugt.-- dann hast Du keine Immobilie am Bein.

Robert

[hilgoli]

ich würde auch erst mal mieten um dann zu entscheiden. Evtl reicht sogar eine Miete vom Frühjahr bis Herbst. Im Winter ist es auch in Kroatien oft grau, kalt und feucht/klamm... Auf einen Eigentümer kommen dort immer noch Themen zu die man innerhalb der EU kaum erwartet. Eine Verwaltung die schnell und gesetzestreu arbeitet wie in Deutschland, gibt es leider in kaum einem anderen Land.

[klaus51]

Zitat von hilgoli

ich würde auch erst mal mieten um dann zu entscheiden. Evtl reicht sogar eine Miete vom Frühjahr bis Herbst. Im Winter ist es auch in Kroatien oft grau, kalt und feucht/klamm... Auf einen Eigentümer kommen dort immer noch Themen zu die man innerhalb der EU kaum erwartet. Eine Verwaltung die schnell und gesetzestreu arbeitet wie in Deutschland, gibt es leider in kaum einem anderen Land.

Da kann ich Dir nicht widersprechen, aaaaber, dass "schnell" hättest Du besser weggelassen

[hilgoli]

oder "relativ" ergänzt

[diver_guido]

Hallo,
ich finde das Thema recht interessant, da wir in 9 1/2 Jahren
das Gleiche vorhaben.
Nur werden wir nichts kaufen. Die Häuser sind meistens alt.
Wenn was kaputt ist, musst Du es selber reparieren.
Wenn Du nach ein paar Jahren sagst: möchte woanders hin, hast eine
Immobilie an der Backe.
So kannst einfach kündigen und woanders hin.
Wir werden auf jeden Fall mieten. Wir geben das Geld im Alter lieber in Form von Sprit usw. aus.
Wir werden uns auch noch Griechenland anschauen. Dort sind die Liegeplatzkosten im Hafen gut die 1/2. Auch die Mieten für Wohnraum ist günstiger.

Gruß
Guido

[Bodo 1]

Ich habe eine Wohnung auf Rab das ganze Jahr über gemietet, Ca 80m2 , 15 Meter vom Meer weg . Mit Privatsteg mit Wasser und Strom . Habe mit den Vermieter ein Deal gemacht , ich zahle ihm das was er im Sommer verdienen könnte . So braucht er sich um diese Wohnung keine Gedanken zumachen . Das geht schon seit 8 Jahren gut , ich bin Top zufrieden . Hätte die Wohnung auch kaufen können, aber ich lege mich nicht gern fest .

[Kami]

Danke fuer die Meinungen.

Unsere Lage ist etwas anders, wir sind NOCH keine Pensionaere - um genauer zu sein liegen auch noch viele Jahre bis zur Pension.. (beide knapp bei mitte 30 )

Die Idee ist aber schon jetzt etwas zu kaufen, im Sommer zu nutzen (wir fahren die letzten Jahre immer fuer 5 Wochen hin) und eben erst deutlich spaeter in den Sommermonaten zu nutzen. Die Preise fuer Immobilien wErden die naechsten Jahre mit Sicherheit nicht fallen, eher steigen. Daher denken wir uns, ist so eine Investition gar nicht so verkehrt.

Aber derzeit suchen wir noch..

[kornatix]

Zitat von Kami

.....Die Preise fuer Immobilien wErden die naechsten Jahre mit Sicherheit nicht fallen, eher steigen. Daher denken wir uns, ist so eine Investition gar nicht so verkehrt...

Genau so sehe ich das auch. Für meine kleine Hütte, die mich vor 18 Jahren rund 100.000 DM gekostet hat und die - Altbau, 150 m vom Meer, mitten im Dorf - eher armselig ist, hat mir vorletztes Jahr ein Slowene ernsthaft 160.000 € geboten, also mehr als das Doppelte. Egal, was aus dem Haus mal wird, wie oft und wie lange ich es noch nutzen kann: gelohnt hat sich die Investition auf jeden Fall.

Zwar liegen die Preise in Dalmatien mittlerweile an der oberen Schmerzgrenze, aber billiger wird's mit Sicherheit nicht - eher teurer! Wer die Knete übrig hat, der ist mit einer kroatischen Immobilie als Renditeobjekt vermutlich auch heute noch besser bedient als mit Geld auf der Bank oder gar VW-Aktien.

[smax]

Ich würde sagen, nah am Wasser unter 100K wird nicht zu finden sein.

Altes kaufen und Renovieren ohne Sprachkentnisse und vorort zu sein, never.

In der Saison ist Baustopp bis zum 15.9.
selbst Innenausbauten !

Also, alles nicht so einfach. Ansonsten hat Kornatix alles super erklärt [emoji106]

[kornatix]

Zitat von smax

Altes kaufen und Renovieren ohne Sprachkentnisse und vorort zu sein, never.

Stimmt, das hatte ich vergessen! Die meisten Kroaten gehen davon aus, dass bei uns das Geld auf den Bäumen wächst und versuchen, uns nach bestem Wissen und Gewissen über den Tisch zu ziehen. Außerdem wird gepfuscht, was das Zeug hält - jedenfalls dann, wenn man nicht selbst vor Ort ist oder dort einen zuverlässigen einheimischen Bauaufseher hat oder - auch das gibt's natürlich - an einen seriösen Bauunternehmer geraten ist.

Typisches Beispiel: für meine Renovierung hatte ich mir damals drei Angebote eingeholt. Ausgerechnet der ortsansässige Unternehmer war fast doppelt so teuer wie die beiden anderen. Also ich zu ihm hin: "Vlado, Du bist mein Nachbar, ich möchte gerne, dass Du das machst, aber Du bist doppelt so teuer wie die anderen!" Antwort: "Na und? Du bist doch mein Freund, da kannst Du mir doch etwas mehr geben!"

Wie man sieht, denkt man auf dem Balkan anders 'rum als bei uns. Und Kroatien ist (immer noch!) Balkan, obwohl die Kroaten das gar nicht gerne hören...

[petneu]

Hallo Kami,
Gerd hat ja dir einige gute Tipps gegeben. Bez Vir stimmt dies aber nicht (Ich bin Viraner) Es wurden nur ca 50 Häuser von den 10200 (davon 9800 Schwarzbauten) abgerissen. Nun sind mehr oder weniger alle legalisiert.Dies steht dann auch im Grundbuch welches online eingesehen werden kann. (dies gilt für alle Gemeinden)Auf Vir gibt es noch immer günstige Angebote, da halt der Ruf mal schlecht war (wegen den Schwarzbauten) aber nun nicht mehr. zZgibt es Angebote für Häuser auf Vir um 120 tsd € (bei dem Makler Hofrohne) und dies in der 2. Reihe. Je dichter du in Richtung Split kommst wird es teurer. Oder eben un-renoviert und günstiger. Wie von Gerd geschrieben, es muss legalisiert sein, bzw mindestens beantragt (vor dem Stichtag) Auch auf den Inseln (zB Ugljan) gibt es noch Häuser in dieser Preisklasse.
Viel Glück beim Suchen/Finden
Peter

[Winterfalke]

Zitat von kornatix

Also ich zu ihm hin: "Vlado, Du bist mein Nachbar, ich möchte gerne, dass Du das machst, aber Du bist doppelt so teuer wie die anderen!" Antwort: "Na und? Du bist doch mein Freund, da kannst Du mir doch etwas mehr geben!"

Den Spieß elegant umgedreht irgendwie. Das gibt´s in Österreich aber auch hin und wieder in dieser Form...

[ba0150]

Bitte nachgefragt.

Wie schaut es mit (Eigentums-) Wohnungen aus ? Werden ja oftmals preis-wert angeboten.

Gibt es da eine gesetzliche (allgemeingültige) Regelung was man darf/kann/muss ? Oder ist das eine reine Absprache der Eigentümergemeinschaft untereinander ?

Taugt sowas oder ist das "Nix als Ärger" ?

Danke Euch !

[kornatix]

Klar gibt es mittlerweile auch jede Menge Eigentumswohnungen oder Apartements zu kaufen. In meiner Ecke (Kukljica, Zdrelac, Dobropoljana) sind in den letzten Jahren etliche ETW-Anlagen entstanden, einige sogar direkt am Meer und durchaus ansehnlich. Allerdings: unter 2000 € pro Quadratmeter läuft da gar nichts.

Die Vorschriften für Eigentumswohnungen sind vergleichbar mit denen in Deutschland - Kaufvertrag, Teilungserklärung, Nutzungsvereinbarung, Verwaltervertrag usw., da gibt's keine anderen Probleme als bei uns auch. Einer meiner kroatischen Nachbarn z.B. würde liebend gerne das Obergeschoss seines Hauses als ETW verkaufen, findet aber keinen Käufer, weil er absurde Preisvorstellungen hat - wie gesagt, manche Kroaten glauben, durch den EU-Beitritt sei aus Opas geerbter Zisterne plötzlich eine Goldgrube geworden.

Hier mal ein typisches Beispiel aus meiner Straße : http://www.centarnekretnina.net/HR/o...2-Kukljica.htm

Das Haus liegt zwar direkt am Hafen, hat aber weder Grundstück noch Parkplatz noch Platz zum Draußen-Sitzen, und die 200 m² verteilen sich auf drei Etagen. Ursprünglich wollte der Verkäufer 500.000 € haben, jetzt ist er schon auf 400.000 'runter gegangen - aber ich glaube nicht, dass er einen Dummen findet, der das bezahlt. Die spinnen, die Dalmatiner! (Nicht alle, aber viele!)...

[Winterfalke]

Zitat von kornatix

Die Vorschriften für Eigentumswohnungen sind vergleichbar mit denen in Deutschland - Kaufvertrag, Teilungserklärung, Nutzungsvereinbarung, Verwaltervertrag usw., da gibt's keine anderen Probleme als bei uns auch.

Oha, wenn ich Verwaltervertrag lese, muss ich gleich eine Warnung loswerden. So sich einer doch darauf einlässt, einen solchen zu unterschreiben; unbedingt von einem - am besten kroatischen - Rechtskundigen/Juristen genau prüfen und ggf. ändern lassen. Das kann in Folge sonst so richtig teuer werden! Solch ein Vertrag gewährt oft dem Verwalter einen großen Handlungsspielraum in Sachen Instandhaltungsmaßnahmen oder auch Investitionen. Ich habe in einer Hausverwaltung gearbeitet, die Häuser in Wien verwaltet, welche Eigentümergemeinschaften gehören. Da scheint Geld manchmal absolut keine Rolle zu spielen und den Eigentümern bringt man die hohen Erhaltungskosten dann auf einer Jahresversammlung schon irgendwie schonend bei, nachdem sie einige Gläser Wein intus haben.

[Opus]

Lies mal hier, gleiches Thema.



https://www.boote-forum.de/showthrea...=217094&page=4

[Kami]

Wenn die Suche so weiter geht wie bisher, dann verzichten wir wohl auf einen Kauf von hier aus und warten ab bis wir nächstes Jahr im Sommer vor Ort sind um uns auf eigene Faust auf die Suche zu machen!!!
Makler: Ein und das selbe Haus bei Makler x 85.000 bei Makler Y 98.000 und bei Makler Z 108.000!!! Das sind also mal schlappe 23T€ unterschied.

Vor 30 Jahren begonnene und bis heute nicht fertiggestelte Buden (natürlich OHNE Strom und OHNE Wasser) kosten auch ab 60 aufwärts.. und glaub man ehrlich die Verkäufer lassen großartig mit sich über den Preis reden? Einer meinte wirklich:...." da wird schon noch ein deutscher kommen, die zahlen jeden Preis"..! Vielleicht haben wir selbst ja die Preise kaputt gemacht.. Vielleicht nehmen wir einfach jede Preiserhöhung (bei Appartements zum Beispiel) einfach zu locker hin..

[iak]

Zitat von Kami

Hallo,
da einige von euch ja Immobilien in HR haben, wollte ich mal in die Runde fragen, worauf denn besonders geachtet werden muß???

Besonders drauf geachtet werden muss ist : Das Du nun kein zahlender Touri mehr bist sondern ein Mitbewerber , der ggf. auch andere Ideen hat über´n Winter zu kommen .
Das "Geplänkel" hört dann schnell auf und geht teils derbe Wege !

[VillaMari]

Hallo Kami,

im Ort Murter auf der Insel Murter gibt es Steinhaeuschen ein Paar Meter vom Meer zu kaufen. Diese Steinhaeuschen haben cca. 50 qm mit Garten (cca. 50-100 qm). Der Preis ist 150.000 – 250.000 EUR pro Objekt. Es ist nicht billig und man muss noch investieren im Wasser, Strohm und Einrichtung.


LG/
VillaMari

[kornatix]

Über einen Makler würde ich nun schon mal gar nichts kaufen. Das sind - jedenfalls in Kroatien - zu 90 % windige Burschen, die aus der Dummheit und/oder Notlage der Einheimischen und der Unwissenheit der Ausländer Kapital schlagen wollen. Wenn überhaupt, dann würde ich direkt vom Hauseigentümer oder vom Bauträger kaufen, nicht über einen Vermittler, der die Hütte schön lügt und sich gleich von zwei Seiten eine fette Provision einsteckt. Und was heißt "von hier aus"? Ihr habt doch wohl nicht allen Ernstes vor, eine Immobilie unbesehen über's Internet zu kaufen? Ohne nicht wenigstens zwei Wochen vor Ort gewesen zu sein und das Objekt von innen und außen gründlich beschnuppert zu haben, würde ich in Kroatien noch nicht mal 'nen Ziegenstall kaufen!

[smax]

Zitat von VillaMari

Hallo Kami,

im Ort Murter auf der Insel Murter gibt es Steinhaeuschen ein Paar Meter vom Meer zu kaufen. Diese Steinhaeuschen haben cca. 50 qm mit Garten (cca. 50-100 qm). Der Preis ist 150.000 – 250.000 EUR pro Objekt. Es ist nicht billig und man muss noch investieren im Wasser, Strohm und Einrichtung.


LG/
VillaMari

Ein wahrer Schnapper [emoji2][emoji2][emoji2]
Ja ja, der Größenwahn auf Murter geht um ....