Gebäudewert schätzen - boote-forum.de

Schmitzi · #1 31.07.2007, 22:02

Hi!

Wenn man nun ein Haus samt Grundstück privat verkaufen will, wie kommt man an einen vom Fachmann geschätzten Wert? Gibt es da so eine Art Gebäudegutachter? Oder wie nennen die sich? Ein Makler oder eine Bank macht das doch bestimmt nur, wenn er/sie es auch verscheuern soll, oder?

Stephan-HB · #2 31.07.2007, 22:34

So ein Gutachten über den Verkehrswert macht dir ein amtl. anerkannter und vereidigter Sachverständiger. Brauchst z.B. wenn du das Objekt beleihen willst, oder eine andere Auseinandersetzung anliegt. Wenn du es nur verkaufen willst, hilft z.B. eine Einschätzung eines oder mehrer Makler.

Norman Wennike · #3 31.07.2007, 22:45

Im Katasteramt gibst die Bodenrichtwerte. Beim Bauamt kannst Du sehen als was den Grundstück eingestuft ist (Bauland,Gartenland usw.).
Bein Haus wirds schon schwieriger,da braucht man Fachwissen.
Gib doch mal nen paar Eckdaten vielleicht kann ja einer helfen.
Bei Mietobjekten wird üblicherweise die 8-12 fache Jahresnettomiete bezahlt.

ToDi · #4 31.07.2007, 23:15

nimm nen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen, die Adressen bekommst du über die IHK.

Die Wertermittlung ist idR realistisch, du weißt, was du verkaufst und der Käufer, was er erwirbt. Das Gutachten sollte daher als Anlage zum Notarvertrag.
Das übliche Gefeilsche um den Kaufpreis reduziert sich zudem auf ein Minimum.

Sollte der Gutachter keine Mängel feststellen, wird der Käufer es schwer haben, dir im Falle von versteckten Mängeln vorzuwerfen, du hättest diese gekannt und arglistig verschwiegen.
Der Käufer kann das Gutachten dann auch noch zur Beleihung bei der Bank nutzen.

Die Gutachtenkosten liegen hier in der Region bei ca 800 - 1200 € bei dem üblichen Einfamilienhaus.

Thomas-PI · #5 31.07.2007, 23:36

Kann ich nur unterstützen. Die Maklereinschätzungen liegen selten am realen Wert. Entweder viel zu hoch od. zu niedrig

Wenn ein genauer Wert ermittelt werden soll, dann kommst du an einem Gutachter nicht vorbei. Und die Kosten hast Du als Verkäufer /bzw. Käufer dann schnell wieder in der Preisverhandlung ausgeglichen.

Flybridge · #6 01.08.2007, 09:56

Ergänzung zum Bodenrichtwert:

Manchmal kann man den auch über das Internet abfrgaen. I.d.R. gibt es über die Webpage deines Landkreises einen Link zum so genannten Gutachterausschuss. Dort kannst du dann meist über eine Landkarte den Bodenrichtwert abfragen. Manchmal musst du eine offizielle Anfrage starten; ksotet um die 20 EUR. Dann hast du schon mal den Wert des Grundstücks.

Wenn du den Wert des Hauses nicht selbst ermitteln kannst, dann würde ich dir ToDis Vorgehensweise empfehlen. Der 1.000er verschwindet in den Nebenksoten der Anschaffung.

Ansonsten bekommt am einen ganz guten Marktüberblick bei den Ladenlokalen der einschlägigen Immo-maklern, Banken, etc.. Dort hängen Exposes mit Lichtbildern aus, an denen du dich einigermaßen richten kannst. Ein Blick in die Tageszeitung hilft auch.

Die AG präsentieren mittlerweile ihre Zwangsversteigerungen im I-Net; incl. Gutachten. Auf den Briefköpfen der Gutachten siehst du die Adressen der bauftragten Gutachter.

Allerdings ist auch bei Gutachtern Vorsicht geboten. Ich hatte mal eine Wohnung in einem Haus zum Verkauf. Im Nachbarhaus wurde eine Wohung mit selbigen Schnitt und selbiger Ausstattung zwangsversteigert. Das Gutachten vom AG lag um eine ansehnliche Summe (!!!!

) unter dem Preis, den ich erzielen konnte.

Bubi · #7 01.08.2007, 11:45

verkehrswert und marktwert sind auch nicht das gleiche

boneman · #8 01.08.2007, 12:35

Zitat:

Zitat von s.Bubi

verkehrswert und marktwert sind auch nicht das gleiche

Ausdrücklich doch, steht auch so im Gesetz (BauGB) :

Zitat:

§ 194 Verkehrswert

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

Was aber noch lange nicht heißt, das die o.g. "persönlichen Verhältnisse" hinterher zu anderen Kaufpreisen führen. Es gilt immer, dass eine Sache das Wert ist, was für sie bezahlt wird (egal was im Gutachten steht).

Gruß

Andreas

wolf-lb · #9 01.08.2007, 13:36

Hallo,

auf jeder Stadt oder Gemeinde gibt es einen Gutachterausschuß, der von jedem Bürger angerufen werden kann.
Er bestimmt dir den Wert neutral, ohne "Bank-, Kauf-, Verkaufs- oder sonstige Interessen.

Grüße
Herbert

TageDieb · #10 01.08.2007, 13:44

Bei uns im Landkreis sind die gezahlten Preise auch um einiges höher als die, die man von Gutachtern oder Ämtern gesagt bekommt.

Gruß
Mario

ToDi · #11 01.08.2007, 13:49

Zitat:

Zitat von TageDieb

Bei uns im Landkreis sind die gezahlten Preise auch um einiges höher als die, die man von Gutachtern oder Ämtern gesagt bekommt.

das dürfte / sollte eigentlich nicht sein, da Gutachter den tatsächlichen Marktwert kennen (sollten).
Wäre, wenn du aufgrund des Gutachtens zu billig verkaufst, vermutlich sogar ein Regressfall gegen den Gutachter

boneman · #12 01.08.2007, 13:49

Das liegt u.a. daran, dass der Gutachterausschuss immer nur mit historischen, aber nicht mit aktuellen Daten arbeitet. Bei fallenden Preisen geht das Spiel dann in die andere Richtung. Die Bodenrichtwerte werden aus den tatsächlichen Transaktionen als Durchschnitt ermittelt. Dabei wird bei bebauten Grundstücken der Wertanteil des Grund und Bodens über diverse Schätzungsverfahren geschätzt. Und damit hast Du Ungenauigkeitsquelle Nr.2.

@ Schmitzi: Für welches Bundesland brauchst Du die Daten ? *edit* Niedersachsen ist Kostenpflichtig, 15 Min. 5 € : http://www.gag.niedersachsen.de/mast..._I7540589.html *edit*

Gruß

Andreas

wolf-lb · #13 01.08.2007, 21:00

hallo,
@ bonemann:
1.) Der Gutachterausschuss hat alle Kaufverträge des jeweiligen Ortes
vorliegen, so dass er das ganze Preisniveau einschätzen kann.
2.) Der Gutachterausschuss besteht in der Regel u.A. aus Baufachleuten
wie Architekten, Bauingenieuren usw.. Sie vereinbaren einen
Ortstermin bei dem das Gebäude nach festgelegten Kriterien
untersucht und eingeschätzt wird. Die Wertfindung wird nach
genormten Regeln (die nachvollziehbar sind )durchgeführt.
Aus diesen Gründen scheint mir der so berechnete Wert der neutralste zu sein. Hat sich aber auch in der Praxis bestätigt.

Grüße
Herbert

boneman · #14 02.08.2007, 10:34

Hallo Herbert,

Du hast recht, aber wie ich oben schrieb, sind das historische Daten, die die Damen und Herren aggregieren, die eben den wirtschaftlichen Verlauf der Immobilienpreise nicht zeitnah nachvollziehen können. Da wird nicht bei jedem neuen Kaufvertrag die Bodenrichtwert für die betreffende Region, Straße, etc. berechnet.

Dazu kommt, dass die Kaufverträge i.d.R. nicht zwischen Boden und Gebäude unterscheiden, so dass nach statistischen Verfahren der vermeintliche Bodenwert aus dem Kaufvertrag extrahiert wird. Und es ist sicherlich ein Unterschied im Kaufpreis, ob ein altes Gebäude liebevoll restauriert mit Wellnesslandschaft im Keller verkauft wird oder ob die Hütte abrissreif ist. Da sind eben die Grenzen der Statik. Hinzu kommt, dass die örtliche Differenzierung nicht fein genug ist.

Ich habe Dir mal einen Auszug angehangen. Das eingekreiste Grundstück hat einen unverbaubaren Blick auf eine tollen Feld und Wiesen Landschaft und ist für mich subjektiv höher zu bewerten als ein Grundstück nebem einem von seltsamen Leuten bewohnten Neubaugebiet ein paar 100 Meter weiter. Der Preis bei gleicher GRZ laut Gutachterausschuss ist aber der Gleiche. Nun denn. Der Bodenrichtwert ist eben ein Richtwert und nicht viel mehr.

Deine Aussage bezüglich der Orttermine kann ich nicht nachvollziehen, die gutachterliche Aufgabe fällt dem Ausschuss nur in sehr speziellen Fällen zu, §193 BauGB. Das hat aber mit dem Privatmenschen fast nie etwas zu tun.

Viele Grüße

Andreas

wolf-lb · #15 02.08.2007, 16:55

Hallo Andreas,

in unserem Bereich erhalten die GA`s alle aktuellen, sprich jetzt unterschriebenen, Kaufverträge.

Grüße
Herbert

boneman · #16 02.08.2007, 17:00

Hallo Herbert,

das ist in Berlin auch so. Aber nicht bei jedem neuen Kaufvertrag wird gleich der Bodenrichtwertatlas geändert.

Gruß

Andreas

Kuddel · #17 02.08.2007, 22:13

Ich habe das Thema auch im Studium behandelt und während des Praxisemesters auch mal (mit)gemacht. Die zuständigen Stellen für das Gutachten sind je Bundesland verschieden. Der Prof. sagte aber damals:

Schalte 3 Annoncen (oder 5 oder...) mit verschiedenen Preisen:
1. hoher Preis: meldet sich keiner, mache Preis niedriger usw.
2. melden sich viele: Preis erhöhen usw...

Ist billiger als Gutachten und zeigt den wirklichen Marktwert an.

Bernd.

wolf-lb · #18 03.08.2007, 09:35

Hallo Andreas,

es war ja nicht das Problem "Bodenrichtwertatlas ändern".
Sicher besteht das Gesamtobjekt aus dem Flurstück und dem Gebäude.
Bei einer Wertbestimmung wird der angesetzte Bodenwert und der Wert des Gebäudes getrennt bestimmt.
Zuerst gibt doch der Bodenwert in gleicher oder ähnlicher Lage einen sehr konkreten Hinweis für den jeweiligen Markt.
Viel problematischer ist doch die Bestimmung des Gebäudewerts.
Der Eigentümer wird den Wert immer sehr viel höher ansetzen, da hier stark subjektive Momente einwirken. Er wird mit der Einschätzung des möglichen Käufers nie übereinstimmen.
Gerade hier gibt der GAA einen neutralen Wert, der nicht subjektiv beeinflusst wird.
Wie "gut oder schlecht " der Verkäufer oder Käufer nachher "verhandelt" ist doch eine ganz andere Frage.

Grüße
Herbert