Immobilienkauf in Kroatien - was beachten?

[kornatix]

In einem anderen Trööt hat mich ein Sportsfreund per PN gefragt, was man beim Immobilienkauf in Kroatien beachten muss. Weil es ja doch vielleicht den einen oder anderen gibt, der seinem Geld nicht böse ist und sich mit ähnlichen Gedanken trägt, stelle ich meine Antwort an ihn hier mal rein. Wen's nicht interessiert, der muss es ja nicht lesen. Alsdann:

Hallo xxxxx, zum Thema Immobilienkauf:

1. Vorbemerkung:

In Kroatien sind - besonders auf den Inseln, aber auch anderswo - bis zu 80 Prozent der Grundstücke nicht grundbuchlich eingetragen, weil die Grundbücher nach Ende der KuK-Monarchie zunächst schludrig und später, unter Tito, gar nicht mehr weiter geführt wurden. In der kommunistischen Zeit gab es keinen Grundbesitz, das Land gehörte allen, und anstelle des Grundbuches (=Eigentum) gab es nur noch das Kataster (= Nutzungsberechtigung). Unter dem Druck der EU ist Kroatien jetzt dabei, die Grundbücher bzw. Grundbesitzverhältnisse neu zu dokumentieren, und damit sind die Grundbuchämter bei den Amtsgerichten personell maßlos überfordert, weil es unzählige unklare Verhältnisse gibt. Fazit: bis da jemand, der Opas Acker geerbt hat, in's Grundbuch kommt, das kann Jahre dauern.

2. Zum Procedere, da Du ja schon ein Objekt Deiner Wahl gefunden hast: als EU-Bürger brauchst Du zum Grundstückskauf neben dem obligatorischen Kleingeld lediglich eine OIB (=Persönliche Identifikationsnummer bzw. Steuernummer). Die bekommst Du gegen Vorlage eines gültigen EU-Personaldokuments sofort und kostenlos bei jedem kroatischen Finanzamt (porezna uprava), wenn Du dort sagst, dass Du eine Immobilie kaufen willst. Anders als in Deutschland (wie das in Österreich ist, weiß ich nicht) wird der Grundstückskauf hier nicht über einen neutralen Notar abgewickelt, der praktisch Anwalt beider Seiten ist, sondern zwischen Käufer und Verkäufer direkt. Dafür gibt es in jedem Schreibwarenladen Formulare (= Ugovor o kupoprodajnog zemljiste), den Käufer und Verkäufer ausfüllen und unterschreiben. Die Unterschriften beider Parteien lässt man dann für kleines Geld (früher: 50 Kuna, heute weiß ich nicht) beim Notar (javni biljeznik) beglaubigen, und mit dem Vertrag plus Grundbuchauszug, der nicht älter sein darf als ein halbes Jahr und der vom Verkäufer zu beschaffen ist, geht man dann zum Grundbuchamt und lässt das Grundstück umschreiben - und das kann (s.O.!) dauern!!! Steht man im Grundbuch, geht man mit dem Grundbuchauszug zum Katasteramt und lässt es dort ebenfalls eintragen. (Früher galt: erst Kataster, dann Grundbuch, heute ist es umgekehrt. Das kann dann auch wieder dauern, ist aber kein Problem, weil: ist man im Grundbuch, ist man auf der sicheren Seite.

3. Wie habe ich das gemacht? Wir bzw. ich haben den Kaufvertrag so abgefasst, dass 10 % des Kaufpreises sofort und 90 % erst nach Grundbucheintrag zu meinen Gunsten fällig waren. Das hat meinen Verkäufer ungemein beflügelt, die notwendigen Papiere schnellstens zu beschaffen, aber trotzdem hat es (1997) acht Monate gedauert, bis ich tatsächlich im Grundbuch stand. Bei einem 1999 zugekauften Grundstück (letzter Grundbucheintrag von 1923 (!!!), im Kataster eingetragene Eigentümerin verstorben und drei Erben, einer davon in Australien, hat es sage und schreibe und nur mit Hilfe eines versierten Anwalts fünf Jahre gedauert, bis ich endlich im Grundbuch stand.

4. Und heute? Nehmen wir mal an, Dein Verkäufer steht tatsächlich im Grundbuch. Hier gibt es das online-Programm e-izdavak (google). Damit kann man, wenn man die Parzellennummer kennt, einen Grundbuchauszug ausdrucken. Das ist dann aber eine "nezlusbena kopija", also eine nicht amtliche Kopie, und damit kann man gar nichts anfangen.

Fazit: ohne amtlichen Grundbuchauszug mit Stempel geht gar nichts. Und, der langen Rede kurzer Sinn: wenn Du nicht kroatisch sprichst, nimm Dir einen Anwalt, der das Ganze für Dich managed. Die Anwälte in Kroatien sind vergleichsweise preiswert. Der Anwalt meines Vertrauens z.B. hat mich für den Zukauf eines Grundstücks im Werte von 30.000 € gerade mal 500 € gekostet, und das war eine komplizierte Angelegenheit!

Und was die Grunderwerbssteuer betrifft: 5 % vom Kaufpreis, zu zahlen vom Käufer später per Steuerbescheid an das Finanzamt. Dabei kann man aber kaum mogeln, Beispiel: Du kaufst eine Immobilie für 100.000 €, zahlst unter der Hand 50.000 € bar, und im Vertrag stehen nur 50.000 €. Dann sagt das Finanzamt : "nee, das glauben wir Dir nicht, wir taxieren die Immobilie auf 100.00 €", und dann zahlst Du. Eine Luxusvilla für viel Geld kaufen und als billigen Ziegenstall versteuern, das geht nicht mehr. So blöd sind die Kroaten ja denn auch nicht.

Wenn man erst mal Eigentümer ist, halten sich die laufenden Kosten im Rahmen. Für meine bescheidene Hütte - 80 qm Wohnfläche, 300 qm Grundstück - zahle ich monatlich rund 100 € an Grundbesitzabgaben, Müllabfuhr, TV-Gebühr, Strom, Wasser usw. sowie ganzjährig eine lächerliche Aufenthaltsgebühr von 60 Kuna, nochmal 60 Kuna für meine Frau und je 25 Kuna für weitere Familienmitglieder - egal, ob wir im Haus oder auf dem Boot (mit HR-Registrierung) schlafen.

Puh, das ist lang geworden. Aber ich habe ja Zeit. Viel Erfolg und Gruß aus Kukljica,
Gerd

[SL55]

War schon mal sehr Aufschlussreich da ich gerade dabei bin eine Wohnung zu kaufen.
Danke Gerd!

[Jaki]

Hallo Gerd,

vielen, vielen Dank für deinen Beitag !!!
... kann leider nur ein Danke geben ...

Grüße Jaki

[Flybridge]

Sehr interessant. Super Info.

In Italien kann es sein, dass trotz Eintrag beim AG später noch ein Famileinmitglied/Erbe um die Ecke kommen kann, weil er noch Ansprüche hat. Ist das in HR mit dem Eintag im Grundbuch für immer erledigt?

Wie sieht es mit Baugenhemigungen aus? Die Kroaten sollen da ja in der Vergangenheit nicht so genau gewesen sein und man hört, dass Schwarzbauten - gerade am Meer und von Ausländern erworben - abgerissen wurden. Wie stellt man Rechtssicherheit her?

Ist es richtig, dass der erste Meter am Strand/Ufer der Allgemeinheit gehört? Man am Wasser bauen darf, aber eine bestimmt Breite frei/offen lassen muss?

[jonny der depp]

Zitat von SL55

War schon mal sehr Aufschlussreich da ich gerade dabei bin eine Wohnung zu kaufen.
Danke Gerd!

Haha, wir auch gerade - wie wo was ??? gerne auch per PN ! - lG eines ehemaligen Punat Kollegen !

[jonny der depp]

Ich muss hier den Post von Gerd betreffend Grunderwerbssteuer korrigieren !
Die 5 % waren einmal, sind auf 4 % reduziert worden und seit 1.1.2019 nochmals auf 3 % gesenkt worden - scheinbar um den Immomarkt wieder ein wenig zu beleben !?
In unserem Fall wird ein Neubau Erstbezug direkt vom Bauträger (Ersteller der gesamten Anlage) gekauft und daher ist der Kaufpreis inklusive Umsatzsteuer (VAT) und angeblich fällt bei diesem Vorgang überhaupt keine Grunderwerbssteuer an - verbindliche Auskunft unseres Maklers !
Kann dies hier jemand bestätigen ???

[kornatix]

Erst hatte ich ja Bedenken, dieses Thema hier überhaupt anzuschneiden, aber bei 30 mal "danke" scheint es ja doch einige zu interessieren. Jonny hat Recht, die Grunderwerbssteuer liegt heute nur noch bei 3 %. Als ich gekauft habe, waren's noch 5 %. Sorry for the confusion. @jonny, bei jedem Grundstücks-Weiterverkauf fällt meines Wissens Grunderwerbssteuer an. Vermutlich ist die bei euch im Kaufpreis schon drin, und der Verkäufer bezahlt die später (mit eurem Geld) - vermute ich mal...

Zu den anderen Fragen,

Baugenehmigung: : Alles, was bis 1968 hier erbaut wurde, gilt als genehmigt. Wer (wie ich) ein altes Haus kauft, der hat insoweit kein Problem. Alle später ohne Genehmigung erbauten Häuser - und davon gibt es hier unzählige - konnten bis 2012 (?) relativ formlos nachträglich legalisiert werden. Wer diesen Termin verpasst hat, der hat jetzt ein echtes Problem. Ich weiß definitiv, dass auf Vir etliche Schwarzbauten abgerissen worden sind. Und die Tochter eines (verstorbenen) Freundes, die hier mit liest, kämpft seit 2012 trotz rechtzeitig eingereichten Antrags bis jetzt vergeblich um die Legalisierung eines 1996 errichteten Schwarzbaus direkt am Meer - Verfahrenskosten bis jetzt rund 30.000 €, Ende offen.

direkt am Meer: : nach kroatischem Recht muss (= anders als z.B. in Österreich oder an der Nordsee) die Uferzone grundsätzlich für jedermann frei zugänglich sein, Ausnahme: Industriebetriebe, Marinas usw. Privathäuser, die nicht vor 1968 erbaut oder nachträglich genehmigt worden sind, müssen mindestens 70 m vom Ufer entfernt sein - und selbst dann, wenn das dazu gehörige Grundstück bis an's Wasser reicht, muss der Zugang zum Meer für jedermann frei sein.

Konkretes Beispiel: mein Freund Walter (liest hier mit) hat eine wunderschöne legale Villa am Meer und davor eine selbst gebaute, legale Mole mit einem ebenfalls selbst gebauten Sonnenschutz. Wenn er morgens zu spät aufsteht und sich da ein Fremder unter seinem Sonnenschutz breit macht (und die Kroaten tun das!), dann hat er halt Pech und muss auf seiner Terrasse bleiben. Und seinem Nachbarn, einem ehemaligen kroatischen Minister (!) , geht's nicht anders: wenn da Fremde auf seinem "Privat"-Steg liegen, dann muss er zum Baden über die 'rüber steigen.

So viel für heute, Opi muss jetzt in die Heia.

[elba]

Guten Morgen zusammen

Grunderwerbsteuer:
Bei Erwerb von umsatzsteuerpflichtigen Firmen wie z.B. d.o.o. fällt keine Grunderwerbsteuer an.

Baugenehmigung:
Heisst hier građjevinska dozvola und sollte vorliegen. Die Fristen für die Legalisierung wurden zwar verlängert, sind aber letztes Jahr endgültig abgelaufen.
Also....keine Baugenehmigung, nicht kaufen.

Neben der Baugenehmigung braucht Ihr die Benutzungsgenehmigung (entspricht in D etwa der endgültigen Bauabnahme und erfolgt hier akribisch durch eine Komission). Das gute Stück nennt sich uporabna dozvola und ohne diese Genehmigung ist die Benutzung der Gebäude nicht zulässig.

Für potentielle Käufer:
Wie schon beschrieben gibt es keinen neutralen Notar, der den Kaufpreis treuhänderisch verwaltet und die Abwicklung Zug um Zug betreut.
Es gibt hier aber wie in D eine Auflassungsvormerkung, die nach der Anzahlung eingetragen werden kann.
Dadurch kann der Alteigentümer an dem Grundbuch nix mehr ändern (doppelt verkaufen, Ärger machen, etc.).
Das ist für einen Käufer die einzige echte Sicherheit in dem gesamten Prozess.

Viele Grüße
Joachim

[jonny der depp]

Danke vielmals, Joachim !

Also wir würden vom Bauträger, zwei d.o.o.´s (ein drittel; zwei drittel) direkt kaufen !
Es wurde der Kaufpreis im Vorvertrag bestätigt und dass dafür VAT abgeführt wird un diese inkludiert ist ! - also fällt keine Grunderwerbssteuer an ?!

Gestern Abend wurden mir dann alle Papiere übersandt, welche vorliegen :

- GRADEVINSKU DOZVOLU = Baugenehmigung
- UPORABNU DOZVOLU = Benützungsbewilligung
- ENERGETZKI CERTIFIKAT - Energieausweis
- NESLUZBENA KOPIJA = Grundbuchabfrage zur Grundstücksnummer mit der (A) Grundgrösse (Posjedovnica) sowie (B) mit den eingetragenen Eigentümern (Vlastovnica) und den M2 Zuordnung aller Räume und Aussenflächen und (C) Belastungen (Teretovnica) und dort sollte (so wie bei uns), "Tereta nema" stehen - also keine Lasten darauf (Hypothek) !!!
- ETAZNI ELABORAT = Bestätigung und Auflistung aller Flächen von einem Sachverständigenbüro samt Pläne, etc.

Hoffe nun, dass wir mal vorab nichts vergessen haben und alles "koscha" ist !?

[jonny der depp]

Noch eine Frage zur Kaufvertragsabwicklung !!!
Also, wenn nun alle Papiere vorhanden sind und man sich über den Kaufpreis einig ist, wird (in unserem Fall) vom Makler der Kaufvertrag erstellt und zur Begutachtung versandt; dann Termin vor Ort beim Notar mit Unterschriftsbeglaubigung und Geldanweisung; mit dem Papierwerk gehen wir dann zum Grundbuchamt und beantragen dort die Umschreibung der Immobilie !

- Kaufvertrag, ist hier auf etwas besonderes zu achten ?
- wird die Umschreibung beim Grundbuchamt sofort vorgenommen oder eben nur eine Vormerkung ausgestellt und dann wartet man auf die endgültige Eintragung (tw. mehrere Monate) ?
- bei der Übergabe vom Objekt, wie wird hier bezüglich der Mängel und deren Behebung vorgegangen ? Rückhalt einer gewissen Summe oder Bankgarantie ?

[SL55]

Zitat von jonny der depp

Danke vielmals, Joachim !

Also wir würden vom Bauträger, zwei d.o.o.´s (ein drittel; zwei drittel) direkt kaufen !
Es wurde der Kaufpreis im Vorvertrag bestätigt und dass dafür VAT abgeführt wird un diese inkludiert ist ! - also fällt keine Grunderwerbssteuer an ?!

Also ich sehe das so, dass der Kaufvertrag und der vereinbarte Kaufpreis mit den Verkäufern nichts mit der Grunderwerbssteuer zu tun hat.
Diese ist, passierend auf dem Kaufpreis, vom Käufer an das Finanzamt abzuführen. Damit hat der Verkäufer nichts zu tun.
Ist doch in DE oder AT nicht anders, aber ich lass mich gerne eines Besseren belehren.

[jonny der depp]

Zitat von SL55

Also ich sehe das so, dass der Kaufvertrag und der vereinbarte Kaufpreis mit den Verkäufern nichts mit der Grunderwerbssteuer zu tun hat.
Diese ist, passierend auf dem Kaufpreis, vom Käufer an das Finanzamt abzuführen. Damit hat der Verkäufer nichts zu tun.
Ist doch in DE oder AT nicht anders, aber ich lass mich gerne eines Besseren belehren.

Eben anscheinend doch, ist hier in CRO eine andere Regelung wie sonst bei uns ! Wenn du (angeblich) ein Objekt von einem Gewerbetreibenden kaufst, welcher für diesen Verkauf Umsatzsteuer also VAT (25%) abführen muss, fällt für den Käufer keine einmalige Grunderwerbssteuer an ! Hier in AT zum Bsp. wäre es egal von wem du kaufst, die Grunderwerbssteuer von 3,5 % fällt immer an und wird vom Käufer auf´s Treuhandkonto einbezahlt und vom treuhandführenden Rechtsanwalt ans Finanzamt angewiesen !

[SL55]

Zitat von elba

Für potentielle Käufer:
Wie schon beschrieben gibt es keinen neutralen Notar, der den Kaufpreis treuhänderisch verwaltet und die Abwicklung Zug um Zug betreut.
Es gibt hier aber wie in D eine Auflassungsvormerkung, die nach der Anzahlung eingetragen werden kann.
Dadurch kann der Alteigentümer an dem Grundbuch nix mehr ändern (doppelt verkaufen, Ärger machen, etc.).
Das ist für einen Käufer die einzige echte Sicherheit in dem gesamten Prozess.

Wie hoch sollte in diesem Fall die Anzahlung sein?

Gibt es da irgendwelche "CRO üblichen Gewöhnlichkeiten" ?

[mb17]

...ich finde das schon in Ordnung, daß jedermann ans Meer kann....bzw. Freier Zugang zum Meer, aber andererseits auch blöd für den, der das ganze gebaut hat...

[elba]

Zitat von jonny der depp

Noch eine Frage zur Kaufvertragsabwicklung !!!
Also, wenn nun alle Papiere vorhanden sind und man sich über den Kaufpreis einig ist, wird (in unserem Fall) vom Makler der Kaufvertrag erstellt und zur Begutachtung versandt; dann Termin vor Ort beim Notar mit Unterschriftsbeglaubigung und Geldanweisung; mit dem Papierwerk gehen wir dann zum Grundbuchamt und beantragen dort die Umschreibung der Immobilie !

- Kaufvertrag, ist hier auf etwas besonderes zu achten ?
- wird die Umschreibung beim Grundbuchamt sofort vorgenommen oder eben nur eine Vormerkung ausgestellt und dann wartet man auf die endgültige Eintragung (tw. mehrere Monate) ?
- bei der Übergabe vom Objekt, wie wird hier bezüglich der Mängel und deren Behebung vorgegangen ? Rückhalt einer gewissen Summe oder Bankgarantie ?

Hallo Robert,
wenn die im Kaufvertrag enthaltenen Bedingungen erfüllt sind stellt der Verkäufer eine Bes cheinigung über die Zahlung aus und damit wird die Umschreibung angestossen.

Eine Vormerkung kann man wie in D üblich nach der Anzahlung eintragen lassen um eine weitere Verwendung zu blockieren. Nach vollständiger Zahlung braucht man das ja nicht mehr.
Bezüglich der Mängel kannst Du vereinbaren was Du möchtest. Uns hat der Generalunternehmer die Ansprüche an die Einzelunternehmer abgetreten.
Wir sind da aber entspannt und haben von vorn herein eine vernünftige Reserve einkalkuliert.

Der Vodoinstaller war z.B ein Vollpfosten. Haben wir einfach aus der Reserve nachjustiert.
Mit Erbsen zählen hat man hier keine Chance..

Der Verputzer hat bei der Montage des Vollwärmeschutzes alle Spülkästen durchgebohrt.
Haben wir bei der Sanitärkorrektur gleich mit gerichtet. Wir haben 250 bar bekommen.Der Nachbar hat prozessiert und irgendwann 500 Euro zugesprochen bekommen.
Da war die Sache bei uns schon längst vergessen.

VieleGrüße
Joachim

[elba]

Zitat von SL55

Also ich sehe das so, dass der Kaufvertrag und der vereinbarte Kaufpreis mit den Verkäufern nichts mit der Grunderwerbssteuer zu tun hat.
Diese ist, passierend auf dem Kaufpreis, vom Käufer an das Finanzamt abzuführen. Damit hat der Verkäufer nichts zu tun.
Ist doch in DE oder AT nicht anders, aber ich lass mich gerne eines Besseren belehren.

Hallo Hans-Peter,
Basis ist der Kaufpreis des beim Notar beglaubigten Vertrages. Dort wird auch die Kopie für das Finanzamt erstellt.
Kauf von umsatzsteuerpflichtiger Fa. bedeutet keine Grunderwerbsteuer.
Dafür ist im Kaufpreis die Mwst. voll enthalten.
Bei Kauf von privat / altem Haus sollte das im Vergleich billiger sein ist es aber natürlich auch nicht. Dort ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen.

Info ist eigene, nix vom hörensagen oder von vor zig Jahren.

Habe noch schöne Sachen im Raum Vodice .
.......nee,nee, keine Werbung.

Viele Grüße
Joachim

[Andrei]

Zitat von elba

Der Verputzer hat bei der Montage des Vollwärmeschutzes alle Spülkästen durchgebohrt.

Wow, das sind aber dünne Wände

[elba]

Zitat von SL55

Wie hoch sollte in diesem Fall die Anzahlung sein?

Gibt es da irgendwelche "CRO üblichen Gewöhnlichkeiten" ?

Hallo Hans-Peter,
üblich ist zu Beginn 10 Prozent Anzahlung.

HR-übliche Gepflogenheit ist die Vereinbarung, dass der Verkäufer bei nicht vertragsgemäßer Leistung zum vereinbarten Termin die Anzahlung zurück geben muss UND eine gleich hohe Konventionalstrafe zu bezahlen hat.

Weitere Besonderheit:
Zumindest hier am Grundbuchamt in Šibenik kann nur ein in Kroatien angemeldeter
Anträge zur Eintragung im Grundbuch stellen.
Klartext: Ohne Mithilfe eines einheimischen Bevollmächtigten gibt es keine Grundbuchänderung auf den neuen Eigentümer, auch nicht wenn die einen kroatischen Pass haben, aber in D oder A wohnen.

Viele Grüße
Joachim

[elba]

Zitat von Andrei

Wow, das sind aber dünne Wände

.......30er, aber Kroaten haben lange .......................Bohrer.
Läuft halt nach dem Motto ....muss ganz rein.

Viele Grüße
Joachim

[cranium]

Grundbucheintragung hat bei uns 1,5 Jahre gedauert (ist aber von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich)
da kommt man schon mal ins grübeln, aber die Eigentumsvormerkung ist schon sehr sicher und verbindlich

[jonny der depp]

Update : habe nun auch alle Unterlagen bekommen, welche ich angefordert habe ! Hier ist besonders darauf hinzuweisen, dass die Kroaten die Wohnfläche anders berechnen als bei uns üblich ! Es kommen prozentuell sämtliche Nebenflächen wie Terrasse überdacht und frei, Stiegenhausanteile, Neben und Abstellräume etc. hinzu !
So wird aus einer kleinen 65 m Wohnung ein stattliches fast 100 m2 Appartment !
In unserem Fall wurde dann aus dem ehemalig verhandelten m2 Neubaupreis von 2.000 Euro auf einmal 3.000 Euro und somit witschaftlich nicht mehr interessant für uns !

[SL55]

Zitat von jonny der depp

So wird aus einer kleinen 65 m Wohnung ein stattliches fast 100 m2 Appartment !
In unserem Fall wurde dann aus dem ehemalig verhandelten m2 Neubaupreis von 2.000 Euro auf einmal 3.000 Euro und somit witschaftlich nicht mehr interessant für uns !

Ich kaufe aber keine Wohnung nach m² Preis sondern nach der bewohnbaren Fläche und nach Besichtigung.
Ich such zB. eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern, Terasse/Balkon und guter Lage/Aussicht und noch einige Kriterien mehr.
Was in dieses Schema passt wird besichtigt und danach über den Preis verhandelt.
Dann gibt es (hoffentlich) hinterher keine Überraschungen mehr.

[jonny der depp]

Schon HP, aber bei einem Neubau Erstbezug sind die m2 Preise ein wichtiger Faktor zur Preisgestaltung ! Ich kaufe meist die Objekte nach diesem Kriterium bzw. bewerte diese so, wie auch in der Immobranche üblich !

[SL55]

Ist ja auch richtig dass man auf den m² Preis zurück rechnet, aber grundsätzlich schau ich mir bei Neubauten den Plan oder bei fertigen Bauten eben die Wohnung an um zu entscheiden ob interessant oder eben nicht.
Was dein Makler/Verkäufer gemacht hat ist schlicht weg (versuchter) Beschiss.

[SL55]

Was mir bisher bei gebraucht Wohnungen aufgefallen ist, dass Räume als Schlafzimmer bezeichnet werden welche bei uns höchstens als Abstellraum durchgehen würden.
Dadurch reduziert sich die Anzahl brauchbarer Objekte gleich mal auf ein Minimum.