Novelle Heizkostenverordnung 2021 - erste Erkenntnisse?

[Verbraucheranwalt]

Zitat von coffeemuc

Das trifft doch auf fast alle Nebenkosten zu.
Wer kann schon vorher wissen wie sich die Kosten bei Heizöl, Gas, Müllabfuhr, Wasser und Abwasser, Strom, usw. entwickeln.

Es geht aber nicht um verbrauchsabhängige Werte sondern um die Umlage einer vollkommen neuen Leistung (Heizkostenabrechnung) die im Prinzip auch vom Vermieter selbst erledigt werden könnte.

Derzeit weiß wahrscheinlich niemand wie sich die diesbezügliche Rechtsprechung entwickelt. Aber im allgemeinen urteilen die Gerichte eigentlich immer eher mieterfreundlich.

Wenn ich neu vermieten würde, wäre mein Ansatz auch auf die Sozialverträglichkeit der Miete zu pfeifen und das maximale raus zu holen. Demnächst darf man sich ja als Vermieter auch noch an den Heizkosten der Mieter beteiligen, da würde ich im Vorfeld schon all in gehen und alles auf maximal setzen.

Gruß
Chris

[uli07]

Das allerwichtigste ist das der Vermieter keinen Mietvertrag vom Mieterschutzbund ausfüllt.

[Thomas59]

Wenn der Gesetzgeber bzw EU weiter so rumbasteln, dürfte der § 560 Abs. 5 BGB ( Wirtschaftlichkeit Nebenkosten) bald in der klageschrift öfters zu finden sein.

Gruß
Thomas

[Sunbeamer]

Ich schrieb ja schon eingangs, dass einerseits die Überteuerung des Wohnens beklagt wird, andererseits zusätzliche Pflichten das Wohnen immer teurer machen.

Hier ist übrigens ein Leitfaden des Umweltbundesamts, wie diese "verständlichen monatliche Heizinformation als Schlüssel zur Verbrauchsreduktion" aussehen sollten:
https://www.umweltbundesamt.de/publi...nformation-als

Ich finde bedauerlich, dass es durch Vorschriften wie diese vor allem für private Vermieter, die nicht auf maximale Rendite gebürstet sind, sondern auch etwas soziale Verantwortung haben, immer schwieriger wird, für einen bezahlbaren Preis attraktiven Wohnraum zu Verfügung zu stellen.

Letztlich ist es gleichgültig, ob die unterjährige Informationspflicht nach der HeizkostenV umlagefähig ist, ob die CO-2-Steuer zur Hälfte von Vermietern zu tragen ist. Mittelfristig würde es in die Kaltmiete hineingerechnet.

[Thomas59]

Zitat von Sunbeamer

Ich schrieb ja schon eingangs, dass einerseits die Überteuerung des Wohnens beklagt wird, andererseits zusätzliche Pflichten das Wohnen immer teurer machen.

Hier ist übrigens ein Leitfaden des Umweltbundesamts, wie diese "verständlichen monatliche Heizinformation als Schlüssel zur Verbrauchsreduktion" aussehen sollten:
https://www.umweltbundesamt.de/publi...nformation-als

Ich finde bedauerlich, dass es durch Vorschriften wie diese vor allem für private Vermieter, die nicht auf maximale Rendite gebürstet sind, sondern auch etwas soziale Verantwortung haben, immer schwieriger wird, für einen bezahlbaren Preis attraktiven Wohnraum zu Verfügung zu stellen.

Letztlich ist es gleichgültig, ob die unterjährige Informationspflicht nach der HeizkostenV umlagefähig ist, ob die CO-2-Steuer zur Hälfte von Vermietern zu tragen ist. Mittelfristig würde es in die Kaltmiete hineingerechnet.

Ein 42seiten Leitfaden für eine verständliche monatliche heizinformation.

Die lobbyisten haben eine grandiose Arbeit geleistet.

Diesen Schwachsinn würde ich vollständig auslagern und mit viel ökonomischer Freude in der Nebenkostenabrechnung dick und fett aufführen.

[Verbraucheranwalt]

Ich finde bedauerlich, dass es durch Vorschriften wie diese vor allem für private Vermieter, die nicht auf maximale Rendite gebürstet sind, sondern auch etwas soziale Verantwortung haben, immer schwieriger wird, für einen bezahlbaren Preis attraktiven Wohnraum zu Verfügung zu stellen.

Sehe ich genau so. Und viele Vermieter auch. Aber man wird ja fast dazu gezwungen die Miete zu maximieren.

Hier erscheint schon der nächste grandiose Plan am Horizont:

https://www.zdf.de/nachrichten/wirts...rbund-100.html

Ich sehe da nur 3 Möglichkeiten. Entweder der Staat baut selbst ein paar Mio Wohnungen, das Wohngeld / H4 wird im Bereich der Unterkunft extrem erhöht oder wir haben bald Zustände wie in Los Angeles wo ganze Straßenzüge voll mit Zelten sind.



Gruß
Chris

[Sunbeamer]

Zitat von Verbraucheranwalt

Hier erscheint schon der nächste grandiose Plan am Horizont:

Das war doch unausweichlich, wenn man die Klimaziele erreichen will bzw. muss. Als die Messlatte zuletzt nochmal höher gelegt wurde, dachte ich, dass es zwar objektiv wünschenswert und für die junge Generation wichtig ist, die Umwelt so gut zu schützen, wie es geht.

Aber was machen die vielen, vielen Hauseigentümer, die sich gar nicht mehr leisten können, als ihr Haus nur instandzuhalten, oder die Vermieter in den strukturschwachen, immer mehr verödenden Regionen, wo die Rendite gerade so eben auskömmlich ist, um überhaupt nur die nötigen Reparaturen zu finanzieren. Eine umfassende energetische Sanierung, auch staatlich gefördert, holt man dort durch einen höheren Mietpreis nicht herein, weil die Kaltmieten im (Tief-)Keller sind und es perspektivisch auch bleiben.

[uli07]

Und im Endefekt ist es ja auch so das du eine ungedämmte gasfressende oder ölfressende Bude auch nicht so richtig vermietet bekommst.

Bei den jetzigen Häuserpreisen ist jeder der schwach auf der Brust ist ganz schön bescheuert wenn er die Butze nicht verkauft. Aber so sind se, die Selbstüberschätzer.

[Verbraucheranwalt]

Zitat von uli07

Und im Endefekt ist es ja auch so das du eine ungedämmte gasfressende oder ölfressende Bude auch nicht so richtig vermietet bekommst.

Falsch. Wenn die Kaltmiete stimmt, dann bekommst du derzeit das letzte Loch vermietet.

Richtig ist vielmehr, dass es ja durchaus sinnvolle Investitionen gibt, Dämmung der obersten Stockdecke z.B., Fenstertausch aber auch eben ganz viele Sachen die sehr viel Geld kosten aber wenig bringen.

Gruß
Chris

[Sunbeamer]

Zitat von uli07

Und im Endefekt ist es ja auch so das du eine ungedämmte gasfressende oder ölfressende Bude auch nicht so richtig vermietet bekommst.

Das kommt darauf an, welchen örtlichen Markt man betrachtet. In den Metropolregionen oder in Oberzentren bekommt man das immer noch, aber schwerer vermietet. Allerdings schrieb ich ja von strukturschwachen Regionen, von denen es reichlich gibt.

Dort geht schon lange nichts mehr. Die Menschen ziehen weg, weil die Arbeitgeber wegfallen; immer weniger Menschen mit guten Einkünften; viel weniger Menschen (junge Familien), die kaufen oder sich verändern wollen; viel Leerstand; Überangebot an Kaufimmobilien, Überangebot an Mietwohnraum, folglich extrem niedrige Kaltmieten. In diesen Regionen bekommt man die Häuser auch jetzt noch so billig hinterhergeworfen, dass das Mieten nicht lohnt (, wenn die Kaltmiete so hoch ist, dass sie eine ordentliche Rendite abwirft).

Dann stehen doch viele vor dem Dilemma, dass sie für ein altes, energetisch schlechtes Haus eine miserable Kaltmiete bekommen, aber wenn sie das Haus energetisch sanieren, reicht die dort maximal erzielbare Kaltmiete nicht aus, um die Kosten zu refinanzieren.

[coffeemuc]

Zitat von Verbraucheranwalt

Es geht aber nicht um verbrauchsabhängige Werte sondern um die Umlage einer vollkommen neuen Leistung (Heizkostenabrechnung) die im Prinzip auch vom Vermieter selbst erledigt werden könnte.

Also in den Eigentümergemeinschaften (WEG) die ich so kenne, werden die Heizkostenabrechnungen schon immer von einer Firma wie Brunata (oder "Wettbewerber") erstellt. Dies allein schon deshalb damit sich der Hausverwalter selbst aus der Schusslinie nimmt.
Der Vermieter einer einzelnen Wohnung könnte das auch nicht "im Prinzip" selbst erledigen. Er hat ja gar nicht die Daten und in 99,9% der Fälle auch nicht das nötige Wissen.

Somit sehe ich weder eine neue Leistung (Heizkostenabrechnung) noch eine Änderung was die Umlagefähigkeit betrifft.

[coffeemuc]

Zitat von Andrei

Ich kann mir vorstellen, dass der Schuss nach hinten los geht. Der Bewohner kriegt die Verbrauchsmeldung, erschreckt sich und dreht die Heizung runter. Die Wohnung kühlt aus und er dreht die Heizung wieder auf. Dadurch wird der Verbrauch insgesamt steigen. Die Nebenfolgen sind die mögliche Schimmelbildung, der höhere Verschleiß des Gebäudes (häufiges Abkühlen und Aufheizen lässt das Gebäude arbeiten) und noch mehr Frust.

Genauso wird es kommen. Sieht man auch schön an neueren Autos die Momentanverbrauch direkt anzeigen -> Die Leute verstehen nicht, dass der Gesamtverbrauch das Integral über den Momentanverbrauch ist.

[Thomas59]

Zitat von Sunbeamer

Das kommt darauf an, welchen örtlichen Markt man betrachtet. In den Metropolregionen oder in Oberzentren bekommt man das immer noch, aber schwerer vermietet. Allerdings schrieb ich ja von strukturschwachen Regionen, von denen es reichlich gibt.

Dort geht schon lange nichts mehr. Die Menschen ziehen weg, weil die Arbeitgeber wegfallen; immer weniger Menschen mit guten Einkünften; viel weniger Menschen (junge Familien), die kaufen oder sich verändern wollen; viel Leerstand; Überangebot an Kaufimmobilien, Überangebot an Mietwohnraum, folglich extrem niedrige Kaltmieten. In diesen Regionen bekommt man die Häuser auch jetzt noch so billig hinterhergeworfen, dass das Mieten nicht lohnt (, wenn die Kaltmiete so hoch ist, dass sie eine ordentliche Rendite abwirft).

Dann stehen doch viele vor dem Dilemma, dass sie für ein altes, energetisch schlechtes Haus eine miserable Kaltmiete bekommen, aber wenn sie das Haus energetisch sanieren, reicht die dort maximal erzielbare Kaltmiete nicht aus, um die Kosten zu refinanzieren.

Es gibt/gab Überlegungen das Objekte nur verkauft werden können, wenn sie einen mindest Standart im energetischen Bereich erreicht haben.

[Sunbeamer]

Zitat von coffeemuc

Somit sehe ich weder eine neue Leistung (Heizkostenabrechnung) noch eine Änderung was die Umlagefähigkeit betrifft.

Es wird zurzeit im Netz einiges darüber geschrieben und es könnte sein, dass es noch eine Weile dauert, bis darüber rechtlich Klarheit besteht.

Aber ins Unreine gedacht:

Einerseits dient die monatliche Mitteilung "nur" der Information des Endnutzers über seine Energieverbräuche , aktuell und im Vergleich mit vorangegangenen Zeiträumen; sie dient also nicht der jährlichen Abrechnung der Betriebskosten (für Heizung und Warmwasser).

Andererseits enthalten die Mietverträge, die mir geläufig sind, Klauseln, dass alle Kosten umgelegt werden, die nach der Betriebskostenverordnung umlagefähig sind. Und § 2 Nr. 4 a BetrKV bestimmt, dass zu den umlagefähigen Betriebskosten (nicht zu den Verwaltungskosten) gehören:

"die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung."


Aber mittelfristig ist das wahrscheinlich egal. Kosten, die in den Nebenkosten nicht umlagefähig ist, werden beim Mieterwechsel auf die Kaltmiete aufgeschlagen.

[Sunbeamer]

Zitat von Thomas59

Es gibt/gab Überlegungen das Objekte nur verkauft werden können, wenn sie einen mindest Standart im energetischen Bereich erreicht haben.

Das würde bedeuten, wer halbwegs verarmt und sein Haus nicht sanieren kann, muss es behalten. Großartige Idee.

Kann man doch mit in den Kaufvertrag einfließen lassen - Käufer x stellt 50k zur Sanierung zur Verfügung, die vor endgültiger Übergabe noch vom alten Besitzer umgesetzt werden muss - vielleicht verdient der Notar da auch gleich 2 Mark Fünfzig mehr mit

Ich finde den sozialen Gedanken gegenüber euren Mietern übrigens sehr gut, klar dürfte allerdings wohl tatsächlich sein, dass diese Kosten vond en allermeisten umgelegt werden und sich der Wohnraum somit verteuert - das hat man also offensichtlich wirklich nicht zu ende gedacht.

Grüße
Daniel

[Marius_Octavius]

Zitat von Thomas59

Es gibt/gab Überlegungen das Objekte nur verkauft werden können, wenn sie einen mindest Standart im energetischen Bereich erreicht haben.

Das halte ich für völligen Unsinn, kann mich natürlich aber auch irren, wo hast du das denn her?

[Robert67]

Ich betreue ein Gebäude mit 10 Wohnungen.
6 haben einen Warmwasserzähler, 4 nicht.
Jetzt können die 4 Badezimmer demolieren für die WWZähler.

Also Riesen Kosten für nix.

[Thomas59]

Zitat von Robert67

Ich betreue ein Gebäude mit 10 Wohnungen.
6 haben einen Warmwasserzähler, 4 nicht.
Jetzt können die 4 Badezimmer demolieren für die WWZähler.

Also Riesen Kosten für nix.

Es sind doch moderniesierungsmassnahmen. Leg sie einfach mit 6%auf die Miete um.
Die Kosten machste steuerlich geltend.
Insomma, eventuell ein gutes Geschäft.

[Thomas59]

Zitat von Elb Bummler

Kann man doch mit in den Kaufvertrag einfließen lassen - Käufer x stellt 50k zur Sanierung zur Verfügung, die vor endgültiger Übergabe noch vom alten Besitzer umgesetzt werden muss - vielleicht verdient der Notar da auch gleich 2 Mark Fünfzig mehr mit

Grüße
Daniel

Ursprünglich sollte die alte Hütte abgerissen werden. Kannste halt auch vor dem Abriss noch energetisch sanieren...

Gruß
Thomas

Denke mal spätestens beim Abriss muss es andere Wege geben

Grüße
Daniel

[Sunbeamer]

Nochmal eine Ergänzung zu Beitrag 1 und 8. Was ich inzwischen gesehen habe, finde ich - gelinde gesagt - bemerkenswert:


Die EU-Energieeffizienzrichtlinie 2012/27 schreibt zwar in Anhang VIIA Nr. 2 Abs. 2 vor, dass die Information an die Endnutzer monatlich erfolgen soll. Hierbei gab es also für die nationale Umsetzung keinen Spielraum.

Allerdings wird in der EU-Richtlinie nur vorgeschrieben, dass den Endnutzern „Abrechnungs- oder Verbrauchsinformationen auf der Grundlage des tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte von Heizkostenverteilern mindestens monatlich bereitgestellt" werden.

Der deutsche Verordnungsgeber hat jedoch aus „bereitstellen“ ein aktives „mitteilen“ gemacht (mit einer fragwürdigen Begründung, s. Seite 18: https://www.bundesrat.de/SharedDocs/...onFile&v=1). Vor allem wurde aus „tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte“ der EU-Richtlinie dann in § 6a Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenV der "Verbrauch des Nutzers in Kilowattstunden". Und spätestens das ist genau der Punkt, wo der normale Vermieter ohne die Dienstleistung eines Abrechnungsdienstes nicht mehr auskommt, weil die funkauslesbaren Einheiten als Information nicht mehr ausreichen.


Ohne Worte!

[Lady An]

Tja, da lässt die Lobbyarbeit von ISTA, Techem usw. grüßen.

[Leuchtturm]

Zitat von Sunbeamer

Vor allem wurde aus „tatsächlichen Verbrauchs oder der Ablesewerte“ der EU-Richtlinie dann in § 6a Abs. 2 Nr. 1 HeizkostenV der "Verbrauch des Nutzers in Kilowattstunden". Und spätestens das ist genau der Punkt, wo der normale Vermieter ohne die Dienstleistung eines Abrechnungsdienstes nicht mehr auskommt, weil die funkauslesbaren Einheiten als Information nicht mehr ausreichen.


Ohne Worte!

Ich habe Wärmemengenmesser in der Heizungsanlage eingebaut die zeigen mir Wasserumlauf und Verbrauch jeweil zum Monats Anfang/Ende an und das alles in KW/H bzw megawat. Das kann ich jederzeit beweisen und Ablesen dazu brauche ich keine Ista oder Brunata. Das tue ich meinen Mietern nicht an.

[Sunbeamer]

Ja, Wärmemengenzähler, jedenfalls die mir bekannten, zeigen Kilowattstunden oder Megawattstunden an. Ich kenne allerdings nur eine Wohnung, bei der alle Heizkörper einer Wohnung jeweils über einen eigenen Wärmemengenzähler laufen.

Die üblichen elektronischen Heizkostenverteiler zeigen jedoch keine konkrete Wärmemenge an, sondern Einheiten. Diese Einheiten müssen mit einem Bewertungsfaktor umgerechnet werden, damit die Wärmabgabe von Heizkörpern unterschiedlicher Bauart und Größe berücksichtigt wird. Von den Einheiten auf diesen Zählern hat man noch keine Kilowattstunden.

Allerdings wäre mir es als Endnutzer völlig wurst, ob ich über meinen Verbrauch und den Vergleich zum Vorjahr/Vormonat durch die HKV-Einheiten oder die kW/h informiert würde. (Unterstellt, dass ich das überhaupt wissen wollte.)